[뉴스로드] 한국주택금융공사는 오는 11일부터 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세자금보증을 제한한다고 8일 밝혔다.

이는 지난달 1일 발표된 정부의 부동산 시장 점검결과 및 보완방안의 일환이다. 당시 정부는 전세대출을 활용한 갭투자를 예방하고 실수요자 중심의 지원이 이뤄질 수 있도록 기존 2주택 이상 보유가구에 적용되던 전세대출 공적보증 제한을 고가주택 보유 1주택자에 대해서도 적용하겠다고 밝힌 바 있다. 

다만, 이미 전세자금보증을 이용 중인 고객은 연장할 수 있다. 만약 제도 시행일 이후에 취득한 주택이 9억원을 초과할 경우 1회에 한해 기한 연장이 가능하며, 그 이후에는 주택을 처분한 후 이용하거나 전세자금대출을 전액 상환해야 한다.

9억원 초과 주택을 보유한 1주택자라고 하더라도 직장이전, 자녀교육, 질병치료, 부모봉양 등의 사유로 전세가 불가피한 경우 부부합산 연소득 1억원 이하이면 예외적으로 전세자금보증을 이용할 수 있다.

보유 주택 수 계산시 소유권 등기가 되지 않은 경우에도 분양권(입주권)을 보유해 이 주택에 대해 잔금대출을 받았다면 주택보유자로 산정된다. 

아래는 주금공이 공개한 전세자금보증 제한 관련 문답 내용.

Q1. 고가주택 보유자 보증제한 적용대상은?

A. 2019년 11월 11일 이후 신규보증 또는 기한연장 신청에 대해 적용된다. 다만, 신규보증 신청자가 11일 전에 임대차계약을 체결하고, 임대차계약금을 납부한 경우에는 고가주택(1주택)을 보유하더라도 보증이용이 가능하다.

Q2. ‘등기 전에 잔금대출을 받은 경우’를 주택보유수에 포함하는 이유는?

A. 등기 전 신축주택에 잔금대출을 받고, 전세를 놓아 해당주택에 실거주는 하지 않으면서 자신의 전세자금은 공적 전세대출로 충당하는 우회 갭투자 형태를 차단할 필요가 있기 때문이다. 예를 들어 보유현금이 1억원인 A가 10억원 신축 고가주택을 구입하면서 전세보증금 7억원, 잔금대출 2억원을 받고, 자신은 공적전세대출(2억원)을 받아 별도 집에 거주하는 식의 갭투자가 있을 수 있다. 

Q3. 고가주택 보유자의 대출연장이 가능한 경우 및 요건은? 

A. 보증신청 시기 및 주택취득 시기에 따라 기한연장 여부 등이 서로 다르다. 2019년 11월 11일 이전 보증 신청자의 경우 ▲2019년 11월 11일 이전에 취득한 주택을 보유 중이면 고가주택 보유자(1주택)도 기한연장이 허용되지만 ▲2019년 11월 11일 이후에 취득한 주택이 기한연장 시점에 9억원을 초과하는 경우에는 1회에 한해 연장이 허용된다. 

반면, 2019년 11월 11일 이후 보증 신청자는 취득시점과 상관없이 고가주택 보유 시 기한연장 불가 

Q4. 고가주택의 판단기준은?

A. 보증승인일 또는 기한연장 승인일 기준 주택가격이 9억원을 초과하는 경우다. 주택면적이 1/2미만인 복합용도 건축물도 주택에 해당하며, 주택 가격은 해당주택 전체에 대하여 산정한다. 보유지분이 1/2미만인 주택도 1주택으로 보며, 주택가격은 본인과 배우자 소유지분에 대하여만 산정한다.

Q5. 주택가격의 산정방법은?

A. 국민은행 시세정보, 한국감정원 시세정보, 공시가격(국토교통부장관이 공시한 주택가격의 150%)을 우선 적용하고, 예외적인 경우에 한해 ‘분양가격’ 등을 활용한다.

Q6. 고가주택 보유자 중 실수요자에 대한 예외 적용사항은?

A. 고가주택(1주택)을 보유하고 있더라도 근무상의 형편, 학업, 질병의 치료‧요양, 부모봉양 등에 따라 다른 시‧군에 소재한 주택을 임차하는 경우에는 전세자금보증 이용이 가능하다. 이 경우 전세자금보증을 받은 후 1개월 이내에 보증대상목적물 및 고가주택 양쪽에 본인 또는 부양가족이 전입해야 한다.