[뉴스로드] 서울 아파트 중저가 전세거래 비중이 빠르게 줄어들고 있으며, 2억원이하 저가 전세거래는 2011년 43.3%에서 2020년 13.7%로 상반기 절반 이상 감소한 것으로 나타났다.

직방은 10일 서울 아파트 전세 거래를 가격과 면적 중공 연한 측면에서 분석한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다. 다만 2011년~2016년 4억원 이하 전세거래 비중 감소가 가파르게 나타난 반면 2017년부터는 완만한 감소 추세로 전환됐다.

서울 아파트 전세가격대별 거래 평균 전용면적은 꾸준히 축소되고 있다. 2011년은 전세보증금 2억원이상~4억원초과 가격대에서 평균 전용면적 86.0㎡ 거래가 이루어지면서 국민주택 규모 이상이었다. 

2020년 상반기는 6억원초과~9억원이하 가격대에서 평균 전용면적 94.3㎡로 국민주택 규모 이상으로 나타났다. 전세가격 2억원이하 구간은 2011년 평균 전용면적 62.7㎡에서 2016년 50.8㎡, 2017년 상반기 43.5㎡로 거래면적이 줄었다.

서울 4억원이하의 중저가 전세가격대를 거래 권역별로 분석한 결과 강남·서초·송파(이하 강남 3구)에서 빠르게 감소하고 있으며, 상대적으로 전세가격이 저렴한 노원·도봉·강북(이하 노도강)과 금천·관악·구로(이하 금관구)는 4억원이하 전세거래 비중이 늘었다. 

지역 내에서 4억원 이하 전세 아파트 거래비중은 2020년 상반기에 노도강 88%, 금관구 76%로 절대다수를 차지하고 있다.

4억원이하 아파트 전세거래 평균 전용면적은 2020년 상반기 금관구가 64.1㎡로 가장 넓었으며, 노도강은 59.8㎡로 나타났다. 2011년 노도강을 제외한 모든 권역에서 70㎡이상이었던 것이 큰 폭으로 전세 거래면적이 줄어들었다.

준공연한은 2011년 강남3구를 제외하고는 모두 20년 미만이었고, 금관구는 10.9년으로 준공연한이 가장 짧았다. 하지만 2020년 상반기는 ‘그외 서울’권역만 19.2년으로 준공연한 20년 이하로 나타났으며, 다른 권역은 준공연한이 평균 20년 이상인 것으로 조사됐다. 노도강은 26.0년으로 재건축연한에 거의 육박한 것으로 분석됐다.

서울 아파트 전세 거래의 특성을 살펴보면 전반적으로 최근 9년 반 동안 가격상승에 비해 거주 여건은 더 열악해지고 있는 것으로 나타났다. 다만 2011~2016년까지 4억원 이하의 중저가 전세 아파트의 감소와 전용면적의 축소 등이 가파르게 진행된 반면 2017년 이후부터는 전세 아파트의 질적 저하 속도는 완만해진 모습이다. 

직방은 “이러한 현상은 청약에 나선 수요자들이 전세 시장에서 이탈하고 서울에 2017년~2019년 연평균 3만2천호 이상이 입주한 것이 원인으로 작용했다”고 밝혔다.

4억원 이하의 중저가 전세 아파트는 강남3구와 한강변 주변에서 줄어들지만 노도강과 금관구 등의 경기도 인접지역에서 비교적 활발히 거래가 이루어지는 모습이다. 다만 이들 지역도 4억원이하 전세거래비중이 다른 지역에 상대적으로 많을 뿐 거래량 자체는 감소하고 있다.

직방은 “정부가 임대차2법을 시행하면서 임차인의 임대기간 보장과 임대료 부담을 줄이면서 주거안정을 이끌겠다는 계획이다. 임차인들의 주거안정을 위한 공급과 제도적 장치는 마련됐다”며 “다만 임차인들이 실제 거주할 수 있도록 임대물량 유통이 원활히 이루어질 수 있도록 유통망에 대한 고민이 필요하다”고 지적했다.