올해 집값, 하락 vs 상승, 전문가마다 왜 다를까
올해 집값, 하락 vs 상승, 전문가마다 왜 다를까
  • 임해원 기자
  • 승인 2022.02.24 16:57
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월간 주택매매가격 변동률. 자료=하나금융경영연구소
월간 수도권 주택매매가격 변동률. 자료=하나금융경영연구소

[뉴스로드] 치솟던 집값이 지난 연말부터 점차 안정화되는 모습을 보이고 있다. 전문가들도 2022년에는 주택시장의 상승세가 지난해에 비해 한풀 꺾일 것이라는 기대감을 내비치고 있다.

LH토지주택연구원이 지난 23일 발간한 ‘부동산시장동향보고서’에 따르면, 지난달 전국 아파트 매매가격은 전월 대비 0.25%p 축소된 0.08%에 머물렀다. 금리 인상 등으로 인한 불확실성이 높아지며 매수심리가 위축돼 수도권 및 광역시를 중심으로 상승폭이 크게 축소된 것. 전국 주택매매거래량 및 수도권 아파트 매매거래량 또한 전월 대비 각각 19.93%, 24.89% 감소했다. 

이는 지난해까지 이어진 집값 상승세를 고려할 때 주목할만한 변화다. 실제 KB경영연구소에 따르면 지난해 주택매매가격 상승률은 15%로, 2002년 이후 최고치를 기록해 ‘영끌’의 위력을 입증했다. 하지만 지난해 8월부터 한국은행이 세 차례에 걸쳐 기준금리를 인상한 데다 정부가 계속 대출규제를 강화하면서, 과도하게 오른 가격에 부담을 느낀 수요자들이 시장에서 물러나는 모양새다. 

◇ 대출규제·금리인상 영향으로 집값 상승률 둔화 전망

다수의 부동산 관련 연구기관들은 주택시장의 상승세 둔화가 당분간 계속될 것으로 예상하고 있다. 가장 큰 근거는 정부의 대출규제 조치다. 하서진 하나금융경영연구소 수석연구원은 지난 23일 발표한 ‘금융시장모니터’에서 “고강도 대출 규제, 원리금 상환부담 등은 실수요의 신규 매입과 다주택자의 거래에 모두 부담으로 작용하며 거래 침체에 영향을 준다”며 “다주택자 대상 보유세, 취득세, 양도세가 모두 중과되어 다주택자들의 퇴로가 막혀있는 가운데 신정부의 세제 개편 가능성을 고려해 관망세가 심화되고 있다”고 설명했다. 

실제 대출규제의 강력한 영향은 이미 지난해 말부터 관측되기 시작됐다. 우리금융경영연구소는 지난달 ‘2022년 부동산 시장은 변곡점을 맞을까’라는 제목의 보고서를 내고 “2021년 하반기에 서울 지역에서는 전례 없는 거래 감소를 경험했다. 거래량이 월 4000건 아래로 감소했는데, 이는 2018년 9.13대책에 따른 거래량 감소 이후 처음”이라며 “이번 거래 감소는 장기간 가격상승에 따른 피로감, 보유세 부담 증가의 원인도 있겠지만, 무엇보다도 가계대출 총량 관리에 따른 주택담보대출 축소가 원인으로 분석된다”고 지적했다. 

기존에도 강력한 대출규제 조치가 시행됐지만 큰 효과를 발휘하지 못했다. 하지만 올해부터는 더욱 강화된 DSR(총부채원리금 상환비율)이 적용되는 데다, 무엇보다 전세자금 대출이 가계대출 총량 관리에 포함될 예정이다. 우리금융경영연구소는 “사실 주택담보대출 규제 정책은 이미 수차례 발표되었지만, 주택 가격 안정화에 큰 영향을 주지 못했다. 직접적인 매매 자금은 차단할 수 있지만, 전세자금 대출을 통한 우회 통로로 매매자금 조달이 가능했기 때문”이라며 “ 따라서 새해에 예정대로 전세자금 대출이 가계대출 총량 관리에 포함되면 매매시장에까지 영향이 있을 것으로 예상된다”고 설명했다. 

집값 상승세가 둔화될 것이라 예상되는 또 다른 이유는 통화정책 정상화에 따른 금리 인상이다. 한국은행은 지난해 8월, 11월, 올해 1월 등 세 차례에 걸쳐 기준금리를 75bp 인상하며 ‘제로’(0) 금리 시대에 종지부를 찍었고, 대선 이후에도 물가상승에 대응하기 위해 추가 인상 가능성을 검토하고 있다. 이미 과도하게 집값이 상승한 상황에서 추가 금리 인상으로 이자 부담까지 늘어날 경우 매수심리가 계속 위축될 가능성이 크다.

전문가들 또한 대출규제와 금리 인상, 과도하게 오른 집값을 주택가격 상승률 둔화를 전망하는 이유로 꼽고 있다. KB경영연구소가 지난달 부동산 시장 전문가 161명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 올해 전국 주택매매가격이 상승할 것이라는 응답한 경우는 64%로 지난해(88%)보다 24%p 줄어들었다. 거래량에 대해서는 지난해와 비슷할 것이라는 응답이 53%, 감소할 것이라는 의견이 수도권 23%, 비수도권 37%로 거래시장 위축 가능성에 무게를 두는 의견이 많았다. 또한, 주택매매가격 하락을 예상한 전문가들이 꼽은 가장 큰 이유는 수도권과 비수도권 모두 ①대출규제 ②매매가격 부담 ③금리인상의 순이었다. 

 

부동산 전문가가 꼽은 2022년 수도권 주택매매가격 상승 및 하락 요인. 자료=KB경영연구소
부동산 전문가가 꼽은 2022년 수도권 주택매매가격 상승 및 하락 요인. 자료=KB경영연구소

◇ 상승률 줄어도 상승세는 계속? 공급 부족 단기간에 해결 불가

다만 KB경영연구소의 설문결과가 보여주듯이 여전히 절반 이상의 전문가들이 주택매매가격 상승을 예상하고 있다. 상승률이 둔화될 수는 있지만, 집값 추이가 역전되기는 쉽지 않다는 것. 

2022년에도 집값 상승세가 계속될 것이라는 전망의 가장 큰 근거는 공급부족이다. KB경영연구소의 설문조사에 따르면, 수도권 집값 상승을 전망한 전문가들이 꼽은 가장큰 이유는 공급물량 부족(25%)이었다. 

우리금융경영연구소 또한 “부동산 시장에 유입되는 유동성은 금융정책을 통해 단기간에 효과를 볼 수 있지만, 신규 주택 공급물량 확대는 단기간에 해결할 수 없다”며 “2022년 입주 예정 물량은 전국 30만8000호로 전년보다 8.6% 증가할 것으로 전망되나 수급불안을 잠재우기에 충분한 물량은 아니며, 특히 수도권 입주예정물량은 14만4000호로 공급물량 부족 이슈는 2022년에도 이어질 전망”이라고 지적했다.  

뉴스로드 임해원 기자 theredpill@daum.net


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