SH공사, 판교 신도시 개발 방식 분석 결과 발표..."골드타운 방식으로 했다면 공공이익 2배 이상 늘었을 것"

서울주택도시공사(SH공사, 사장 김헌동)는 판교 신도시 개발사업의 사업 방식을 분석하고, SH(골드타운) 방식을 적용한 모의실험(시뮬레이션) 결과를 발표했다.

김헌동 SH공사 사장은 24일 본사에서 기자간담회를 갖고 판교 신도시 개발에서 LH방식 대비 SH방식이 공공의 수익과 자산가치 상승을 두 배 이상 증가시킬 수 있다는 분석을 내놓으며, 공공 개발방식의 혁신이 필요하다고 강조했다.

김헌동 사장은 이날 간담회에서 판교 신도시 공동주택 개발사업에서 LH가 얻은 수익과 자산가치 상승분이 약 11.5조원에 달한다는 SH도시연구원의 분석결과를 공개했다. LH는 판교 신도시 택지 판매와 아파트 분양으로 총 5.4조원의 사업이익을 얻었으며, 국민임대주택(4개 단지)의 자산가치 상승분은 6.1조원으로 추정됐다.

판교 신도시 아파트 수분양자들은 약 23.4조원의 시세차익을 가져간 것으로 추정됐으며, 이는 판교 개발이익의 54.4%에 해당한다. 이는 민간 수분양자들이 막대한 개발이익을 가져간 반면, 공공이 얻은 수익은 상대적으로 적다는 점을 보여준다.

김 사장은 "판교 신도시에 SH(골드타운) 방식을 적용했을 때, 공공이 얻는 수익과 자산가치 상승이 기존 LH방식 대비 2.1배 증가하는 것으로 추정된다"며 "SH(골드타운) 방식은 기존 LH방식과 달리, 공공택지 중 공동주택 용지를 매각하지 않고 건물만 분양하며 백년주택(토지임대부 분양주택)과 장기공공임대주택을 공급하는 방식"이라고 설명했다.

현재 서울 방식은 공공과 민간 분양이 각각 50%로, 국민임대 30%와 장기전세 20%를 공급하는 구조다.

반면, SH(골드타운) 방식은 건물만 분양하는 주택 50%와 장기전세 50%를 공급하는 방식으로, 공공이 토지를 보유하며 건물만을 분양하는 특징을 가진다.

판교 신도시의 사업별 주택배분 비율을 적용한 분석 결과에 따르면, LH의 개발 실적은 약 11.5조원이었으나, 서울시 방식에서는 공공의 수익과 자산가치 상승이 약 18.8조원으로 추정됐고, SH(골드타운) 방식을 적용하면 약 23.9조원으로 증가하는 것으로 나타났다.

특히 SH방식은 건물만 분양주택을 공급함에 따라 수분양자의 시세차익을 최소화하고, 약 9.5조원의 집값안정효과가 있는 것으로 평가됐다.

SH도시연구원의 분석 결과를 바탕으로, 그린벨트 등 공적 자산을 활용한 신도시 개발에서 SH(골드타운) 방식이 공공성 확보와 공공 자산가치 상승 측면에서 유리하다고 강조했다.

토지 보상과 수용을 통해 이루어지는 개발사업은 개발이익의 사유화를 최소화해야 하며, 공공이 토지를 보유하고 건물만을 분양하는 SH 방식이 주택가격 거품을 제거하고, 공공의 자산가치를 극대화할 수 있다고 밝혔다.

특히, 공공이 소유한 토지는 미래 세대를 위한 다양한 사업의 기초 자원으로 활용될 수 있어, 장기적인 관점에서 매우 중요하다고 덧붙였다.

김 사장은 “서울 집값을 잡기 위해 추진하고 있는 3기 신도시는 과거 신도시의 실패를 답습하지 않아야 한다”며 “3기 신도시 사업에 SH공사가 공동 참여하거나, SH(골드타운) 개발방식을 적용해야 한다”고 주장했다.

이어 "공공택지를 민간에 팔지 말고 가능한 한 보유하는 방식을 적용해 공공의 이익을 극대화하고, 집값 안정화에 기여할 수 있는 새로운 개발 모델을 제시해야 한다"고 강조했다.

이번 분석과 제안은 공공의 자산가치 상승과 주택 가격 안정화, 그리고 개발이익의 공공환수라는 측면에서 큰 의미를 갖는 것으로 평가된다.