[뉴스로드=최태범 기자] 전국적으로 600여곳에 지역주택조합 사업이 진행되고 있지만 현행 도시환경정비 법과 도시개발법에 비해 엄격하고 미흡한 주택법이 문제라는 지적이 나온다.

지역주택조합 사업은 단독주택재건축사업이 2014년 8월 3일부로 폐지되고 이에 대한 대안 사업으로 활성화되기 시작하면서 현장 실정에 맞지 않는 법제화가 문제로 대두되고 있는 것이 사실이다.

대형로펌 등 법을 다루는 전문가들은 지역주택조합 사업 부진의 원인으로 엄격하지만 미흡한 ‘주택법’과 ‘사업계획승인 기준’, ‘조합원 자격 기준’, ‘언론 보도’ 등을 부진의 원인으로 지적하고 있다.  

정부는 1988년 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설·공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거 안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 주택조합제도를 도입했다.

이를 근거로 지역주택조합 사업은 2000년부터 작년 9월까지 전국적으로 603곳(35만6624세대), 서울 114곳, 인천 51곳(3만2551세대) 중 35곳이 현재 지역주택조합 사업을 추진하고 있다. (자료출처 : 지난해 9월 기준, 건국대 토지공법학회 논문) 

2000년부터 지난해 9월 기준 서울시 지역주택조합 사업 진행단계별 현황을 보면 조합원 모집 신고(82곳) 대비 조합설립인가(19곳), 인천시 2023년 3월 기준, 조합원 모집 신고(51곳) 대비 조합설립인가(28곳)가 저조한 것으로 나타났다.

하지만 주택법에 의한 지역 주택조합 사업은 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업과는 다르게 조합원모집 시기, 조합원 자격(토지 사용권원 확보 영향), 사업계획승인 기준, 매도 청구 등의 보완해야 할 문제를 안고 있다. 

이중 지역주택조합은 정비구역이 해제된 구도심의 대안 사업으로 활성화되기 시작했지만 제도 도입 초기부터 계속적·반복적으로 발생하고 있는 조합원의 피해를 방지할 수 있는 실질적인 제도개선은 아직도 미약하다.

법 개정의 필요성을 강조하는 법무법인들과 학자들의 논문이 발표되고 있지만 이러한 사실을 인지하고 적극적인 행정을 주도하는 정부나 자치단체, 그리고 공무원은 찾아보기 힘들고 이로 인한 사업 지연과 실패에 따른 손실이 고스란히 조합원에게 전가되고 있는 실정이다.

제도적인 미비와 일부 사업대행자의 일탈로 인해 적지 않은 사회적 문제를 일으켜왔던 지역주택조합, 그러나 언론은 제도적인 미비는 다루지 않고 일부 조합과 사업대행자의 일탈로 인한 피해사례만을 부각해 보도했다.

또한 모든 지역주택조합의 피해가 조합의 일탈로 인한 것처럼 사회적 부정 인식을 심어주었으며 그 부정 인식은 정상적인 사업을 하는 지역주택조합에 피해를 주고 있는 것이 사실이다. 

엄연히 존재하는 주택법의 주택조합 방식, 그 방식대로 정상적인 사업을 진행하는 지역주택조합도 사회적 부정적인 시선으로 인해 오해와 갈등의 원상으로 전락하게 된 데는 언론의 편협한 일방적인 보도도 한몫을 한 것으로 보인다. 

주택법 시행령 제20조는 토지확보가 이루어지기 전에 사전 조합원 모집을 요구하고 있다. 조합설립을 하기 위해서 신축 세대 50% 이상 조합원을 모집해야 하고 사업부지 주민의 80% 이상 동의를 해야 가능하다. 

이렇다 보니 토지확보가 어려워져 사업이 지연되거나 실패한다면 조합원 모집 당시 조합원이 지급한 사업비를 고스란히 손해를 보게 되는 문제가 있다. 그러므로 토지확보에 대한 법적 기준이 무엇보다 중요하다.

일반 주택개발 사업의 경우 사업 부지의 80% 이상에 대한 토지 사용권원(토지 사용 승낙서 포함)을 확보한 경우 사업계획승인 신청이 가능하다. 재개발도 가구의 75%, 면적의 50% 이상에 대한 토지 사용권원(토지 사용 승낙서)을 확보하면 조합설립을 할 수 있고 사업시행인가를 신청할 수 있다.

반면 지역주택조합은 주택건설 대지의 95% 이상의 소유권을 확보하도록 규정하고 있다. (주택법 제21조) 사업계획승인 신청을 위해 토지매입 시 94%가 소유하고 있는 토지를 매입하더라도 6%가 소유하고 있는 토지를 매입하지 못하면 사업을 할 수가 없다. 

이는 법 적용에 있어서 일반 주택개발 및 재개발과도 그 형평성에 있어 문제가 제기되고 있다. 또한 원활한 토지확보를 위해서는 개발구역 內 토지소유자에게 조합원 자격을 주어야 하는데 현행 주택법 시행령 제21조는 엄격한 조합원 자격 기준을 제시하고 있다. 

무주택자, 1주택 소유자(85㎡ 미만)만 조합원이 될 수 있는 것이다. 이러한 법 기준은 서민에게 주택공급의 기회를 주기 위한 취지다. 

20억원 짜리 아파트 1채를 소유한 사람은 조합원이 될 수 있고 3억원 짜리 아파트 2채를 소유한 사람은 조합원이 되지 못하는 현행법의 기준이 현실과 맞지 않으며 '서민을 위한다는' 법의 취지와도 상반되고 형평성 문제도 있다.

이렇듯 조합원이 될 수 없는 토지소유자로 인해 토지확보가 어려워지고 이는 사업의 지연으로 이어지며, 그 피해는 고스란히 조합원의 몫이 된다. 

지역주택조합 업무대행사 한 관계자는 “현행법과 제도는 토지의 소유권확보 전에 조합원모집을 법으로 정해 놓고 토지의 소유권확보를 함에 있어 더욱 엄격한 기준을 두어 사업의 지연 및 사업의 실패를 자초하고 있다”며 “서민을 위해 도입한 제도가 서민을 울리고 있는 것”이라고 성토했다.

그러면서 “미비한 법을 개정하거나 보완하지 않는 정부, 일부 조합의 비리와 피해만을 부각시켜 민간에게 그 책임을 돌리고 있는 언론, 그 안에서 피해는 오로지 국민의 몫”이라고 말했다.