분양원가를 투명하게 공개하고 후분양 방식으로 공급하는 공공분양 아파트의 경우, 선분양에 따른 분양가 산정과는 다른 방식의 분양가 산정이 필요하다는 주장이 나와 주목된다. 

아파트 선분양제도는 우리나라에만 있는 독특한 방식이다. 과거 서울과 수도권으로 인구가 쏠리는 과정에서 부족했던 주택 공급을 원활히 하기 위한 취지였다.

선분양은 주택을 짓기 전 공급자가 제공하는 조감도나 견본주택만을 참고해 가격을 결정해야 했기 때문에 정부는 이에 대한 가격 산정에 대해 강도 높게 관리해 왔다. 

그러나 선분양에 따른 문제들이 불거지면서 후분양방식을 강화하고 있는 서울주택도시공사(SH공사, 사장 김헌동)가 분양가 산정제도를 정비해야 한다고 주장하고 나섰다. 

SH공사는 “2006년 9월 오세훈 서울시장 재임 당시 80% 공정 시점 후분양제도를 도입했고, 이를 2022년 90% 시점 후분양제로 확대했다”며 “후분양제는 아파트를 직접 확인한 뒤 청약할 수 있어 수분양자에게 정확한 정보와 선택권을 제공하는 등 장점이 커, 보다 활성화해야 하며, 이를 위해 후분양 주택의 분양가 산정제도를 정부가 시급히 마련해야 할 것”이라고 17일 밝혔다.

SH공사 관계자는 "후분양은 주택건설 공정이 거의 끝난 뒤 분양하는 제도로 청약자가 직접 현장을 방문해 건물이 지어진 상태에서 매입 여부를 결정할 수 있어 선분양과는 다른 가격 산정이 필요하다"고 설명했다.

이 관계자는 "투명하게 분양원가를 공개한 공공분양주택의 경우 지방자치단체장이 분양가를 결정할 수 있도록 법적·제도적 근거를 조속히 마련해야 한다"고 덧붙였다. 

일반적으로 선분양의 경우 분양가를 산정할 때 단위면적을 기준으로 실제 투입한 비용이 아닌‘추정공사비’를 산출해 분양가격을 결정한다. 따라서 투명성과 신뢰도가 떨어져 최근 잦아지고 있는 재건축(재개발)조합-시공사 간 공사비 분쟁의 원인으로도 꼽히고 있다.

SH공사는 이 같은 문제의 대안으로 분양원가를 투명하게 공개하고, 공정률 90% 시점에서 입주자를 선정하는 후분양제를 시행해 왔다. 후분양·원가공개를 적용한 주택은 이미 지어진 상태에서 분양하기 때문에 ‘투입 원가 분석’이 가능하며, ‘추정공사비’가 아닌 ‘실제 투입한 공사비’를 기준으로 분양가격을 산정할 수 있다.

특히 부실시공이나 자재비용 급등에 따른 공사 중단 등 다양한 리스크를 줄일 수 있다.

SH공사는 지난 2022년부터 후분양제를 대폭 확대하고 분양원가 공개를 도입했고, 보다 많은 국민이 후분양·분양원가 공개의 혜택을 누릴 수 있도록 관련 제도개선 등을 국토교통부에 적극 건의해 왔다.

현재는 정부의 ‘기본형 건축비’ 등 관련 제도를 바탕으로 분양가를 산정해야 한다. 이는 공공주택의 품질과 성능, 수명 향상을 어렵게 하는 요인으로도 지적되고 있다.

김헌동 SH공사 사장은 “후분양·분양원가 공개는 서울시민에게 고품질 및 고성능 주택을 공급하기 위해 당연한 정책 방향”이라며 “백년 이상 사용가능한 건축물을 구현할 수 있도록 관련 제도개선 등을 지속 요청해나갈 것”이라고 밝혔다.