올해 들어 서울 수도권의 부동산 시장이 싸늘하게 식었다.

하지만, 서울주택도시공사(SH, 사장 김헌동)가 분양하는 토지임대부 건물 분양 아파트인 '백년주택'은 최근 위례와 마곡지구의 사전 예약에 또다시 많은 신청자가 몰리며 평균 경쟁률 40대1이라는 인기를 과시했다.

김헌동 SH공사 사장은 취임 이후 지난 2년 3개월 동안 국내 부동산 시장의 가능성을 충분히 보여줬다.

아파트 분양원가공개, 설계도면 공개, 후분양제, 직접시공제, 장수명 고품질 공공아파트, 적정임금제 등은 국내 건설업계에서는 고질적인 병폐로 지적되면서도 사실상 개선의 시도조차 변변치 않았다.

특히, 높은 예약 경쟁률로 분양 성공을 이어가고 있는 SH의 토지 임대부 ‘반값아파트’ 건물 분양주택 공급 방식은 이 같은 혁신과 변화가 모두 담겨 더욱 주목된다.

<<뉴스로드>>는 2년 임기를 넘기고 임기 1년 남겨둔 김헌동 사장을 만나 올해 SH의 행보에 대해 물었다...<<편집자 주>>

▲지난 2년 동안 많은 일들을 하셨는데, 국내 부동산 시장의 문제점과 SH공사의 성과를 평가해달라

◇"공급부족론은 오판... 3기신도시, 골드타운 등 새로운 시각으로 접근해야"

윤석열 대통령이 취임하기 직전인 2022년 봄까지도 주택 공급이 부족해서 집값이 오른다는 주장들을 했다. 하지만 지금은 다르다. 신도시 개발의 시각이 달라져야 한다.

SH공사가 설립된지 35년 됐다.

지난 1989년 노태우 정부 시절 200만호 공급 대책에 따라 서울 외곽과 서울 가까운 곳에 신도시(1기)를 건설해서 아파트 공급을 늘려 집값을 잡자는 정책을 추진할 때 서울엔 주택이 140만여채, 인구는 1060만명으로 집 한채에서 평균 7.5명이 살았다. 주택이 많이 부족했었다.

당시 경기도는 100만채가 조금 안 됐고, 인구는 620만명이었다. 호당 거주인구는 6.2명 정도였다.

1990년에는 확실히 인구에 비해 주택이 부족했다.

그런데 지난 30년 동안 서울 인구는 지금 950만명으로 110만명이 감소했고, 주택은 140만채에서 380만채로 240만채가 늘었다. 주택 호당 거주인구도 당시 7.5명에서 현재는 2.5명으로 줄었다. 경기도 인구는 당시 620만명에서 지금은 약 1370만명으로 2배 이상 늘었고, 주택은 100만채에서 지금은 530만채로 5.3배 증가했다. 인구 2.6명당 주택 한채 정도다.

문재인정부 5년 동안의 주택 공급 부족론은 잘못된 진단이었고, 이런 진단에 의한 3기신도시 처방은 매우 잘못됐다. 

문정부는 통계까지 조작해 주택 공급이 부족해서 공급 늘려야 된다고 3기 신도시를 발표했고, 3기신도시 등에 주택 200만호를 공급하겠다고 발표했다.

이는 지난 30년간 경기도에 공급한 물량(약 400만호)의 절반 정도에 달하는 엄청난 규모다.

아파트 한채에 5억원이라고 가정하면 1000조원이 넘는 아파트를 신규로 공급하겠다는 잘못된 정책을 추진했던 셈이다.

서울 인구는 30년 동안 110만명이 줄고, 경기도는 750만명이 늘어나는 동안 지방의 인구는 500만명 이상 감소했고, 이들이 수도권으로 몰려들었다.

그럼에도 서울 집값 폭등의 원인은 공급부족 때문이니 서울 근교 신도시를 건설하고 아파트 공급을 늘려 서울 집값을 잡겠다는 엉터리 진단으로, 지방은 인구 소멸, 서울은 인구 감소, 경기도는 인구가 급증한 상황을 만들었다.

이 기간 동안 경기도에 약 8000만(200만평* 40개)평 규모의 신도시를 건설했다. 100만평 규모인 은평뉴타운이나 마곡 신도시를 경기도에 80개 건설한 셈이다.

서울 전체면적이 약 2억평, 산과 강 등을 뺀 가용면적은 1억평 정도다. 서울의 가용면적과 맞먹는 규모로 경기도에 지난 30년간 기존 도시를 확장하고 신도시를 만들어 주택 400만호를 건설했다.

특히 2003년 노무현정부가 2기신도시를 10개 이상 발표해 추진했고, 이명박정부의 보금자리 주택 단지 등이 완성되기도 전에 문재인정부는 또 다시 13개의 3기신도시 2000만평(은평 뉴타운, 마곡지구 20개 규모) 개발을 지난 2018년부터 추진했다.

그런데 5년이 지나도록 13곳 중 착공한 곳은 딱 한 군데 남양주 왕숙 밖에 없다. 3기신도시 13곳 중 여섯 곳만 토지 보상을 추진 중이고, 일곱 곳은 보상조차 진행되지 못한 상태다.

◇"SH, 국토부에 출퇴근 필요 없는 은퇴자 위한 3기신도시 골드타운 추진 건의...응답 없어"

SH는 정부의 뉴홈 50만호와 서울시와 SH가 약속한 건물만분양 ‘백년주택’의 공급 확대를 위해 국토부에 3기신도시에 골드타운, 즉 출퇴근할 필요가 없는 은퇴자 등을 위한 주택을 공급하겠다고 여러차례 협의를 요청했다.

서울시와 SH가 추진하는 ‘골드타운’은 서울로 출퇴근할 필요가 없는 서울의 주택 보유자들이 경기도로 이주하고, SH는 이들이 서울에 보유한 주택을 매입하거나 임대해 이를 청년, 신혼가구 등을 위한 공공임대주택으로 활용하는 정책이다.

그런 제안을 국토부와 논의했고, 서면 요청도 했지만, 아직 응답이 없다.

어쨌든 3기신도시의 추진 속도가 늦어지면서 주민들은 보상도 아직 못받고, 재산권 행사에 제한을 받는 상황으로 알고 있다.

윤석열정부 들어와서도 국토부와 LH(한국토지주택공사)는 3기신도시 등에 사전청약을 진행했다.

문재인정부에서 사전청약했던 수만 가구도 아직 착공 못하고 있는 상황임을 감안하면 이해하기 어려운 정책이다.

실제로 지난해 윤석열정부에서 진행한 사전청약은 1만 가구가 채 안된다. 기존 사전청약분도 취소가 이어지고 있는 상황에서 언제 착공될지도 모르는 사전청약이 순조로울 수는 없다.

국토부 사전청약제도는 선(先)선분양 같은 면이 있다. 서울 대방동의 경우 2030년에 선분양해서 2033년 즉, 앞으로 10년후에 입주할 수 있을지도 장담하기 어려운 게 사전청약이다.

택지조성도 이뤄지지 않은 상태에서 청약하겠다고 약속하는 셈이다. 착공을 기약할 수 없으니 분양은 언제 될지 아무도 모른다.

이는 LH공사조차 즉시 분양이 가능한 토지는 없다는 것을 의미한다.

3기신도시의 경우 토지 보상은 일부 진행이 되었으나, 아직 택지조성 공사가 진행되지 않았다. 택지가 조성돼야 분양도 하고 착공도 이뤄질 수 있다. 땅을 산 건설회사들은 땅값, 중도금 등을 연체하고 있어서 착공이 안되는 상태다.

또 지금 서울에만 아파트 8만채가 매물로 나와 있다. 통상 한달에 1만개 이상 거래가 됐었는데 지금은 1000채도 거래가 안되고 있다. 주택을 사려는 사람이 없어서다.

매입만 하면 당장이라도 입주할 수 있는 아파트 8만채가 매물로 나왔다는 것은 판교급 신도시 3개 물량이 매물로 나왔다는 얘기다. 그런데, 살 사람은 없다. 집값이 더 떨어질까 염려되는 상황에서는 집을 사기 어렵다. 

3기신도시 진행이 수월치 않은 이유이기도 하다. 주택 매물 홍수가 나서 공급이 넘치는데 수요는 없다 보니, 집값이 한달에 수천만원씩 떨어지는 곳도 많다. 수도권은 물론 전국적인 현상이다.

작년 말부터 굉장히 가파르게 거품이 빠지면서 정부는 집값 급락을 막겠다고 지난 1년 동안 대출한도를 늘리고, 대출 기간도 40년까지 늘리고, 이자도 3% 이내로 낮춰주기까지 했다. 

그런데도 집을 사려는 사람이 없다. 집을 사면 손해를 볼 수 있다는 판단 때문이다. 집을 사자마자 한 달에 몇천만원씩 손해를 볼지도 모르는 상황에서는 무이자로 돈을 빌려준다고 해도 집을 살 사람은 많지 않다.

지금같은 상황에서 논밭을 없애고 아파트를 새로 지을 필요가 있나?

건설회사들은 3기 신도시는 물론 땅을 살 여력이 없다. 게다가 PF를 비롯한 자금 조달 능력도 매우 부족한 상태다. 미분양이 쌓이면서 기존 대출 이자도 감당하기 어려운 곳이 많다.

심지어 LH도 3기신도시 토지 보상을 추진해야 하는데 자금이 부족할 것으로 보인다. 부채비율 한도 얘기가 심심치 않게 나오고 있다. 갖고 있는 땅도 팔기 어려운 상황에서 추가로 토지를 더 사들이기는 어려울 것이다.

부채비율 한도를 높여달라는 GH(경기주택도시공사)도 자금이 부족하기는 마찬가지로 보인다.

그러나 SH는 당장 동원 가능 자금이 풍부하다. 이번에 행정안전부가 투자를 늘려줘서 당장 투입 가능한 자금 20조원 규모다. 또 국제회계 기준 등을 적용해 자산 재평가를 하면 최대 50조원도 가능하다는 내부 분석이 있었다.

2017년 문재인정부 시절 뛰는 서울 집값을 잡겠다며 서울 주변에 신도시를 건설하는 잘못된 처방을 이런 방향으로 바로잡아서 문재인정부 5년 동안 무엇을 잘못 진단했고, 어떤 처방이 잘못됐는지를 알리는 일을 본격화하려고 한다.

▲지난해 시작한 골드시티 등은 아직 많은 시민들에게는 생소한 느낌이다. 좀 더 자세한 설명을 부탁드린다

◇"골드시티, 지방에 서울 은퇴자 위한 고품질 아파트 건설, 그들의 서울 집은 청년·신혼에 임대... 지방소멸 막고 서울 집값도 안정시키는 정책"

서울 집중을 해소하고 지방소멸을 막기 위한 ‘골드시티’ 사업을 추진하고 있다. 서울엔 골드빌리지, 그리고 수도권엔 골드타운을 만들 계획이다.

서울에 집이 있는 은퇴자들에게 살고 있는 주택보다 더 좋은 주택을 지방에 공급해그곳에서 편안한 삶을 누릴 수 있게 하고, 이들이 서울에 보유한 주택은 SH 등이 매입하거나 임대해 청년들과 신혼가구를 위한 공공임대주택으로 활용하면 지방소멸도 막고, 서울의 높은 집값 부담도 완화해 직장인과 신혼 그리고 청년의 주거 안정을 도울 수 있다.

현재 서울시와 강원도 협약에 따라 강원도 삼척시에 시범사업을 추진하고 있다.

또 강원도시개발공사와 춘천 등지에 ‘골드시티’ 대상지에 대해 협의를 진행하고 있다. 충청지역과 제주 그리고 전라남도 해남에서도 요청이 와서 내부적으로 서울시 등에 보고하고 다양하게 검토 중이다.

‘골드시티’ 사업의 추진은 2022년 7월 오세훈 시장이 싱가포르 출장 중에 시범사업을 지시해서, ‘골드빌리지’라는 이름으로 서울 불광동 혁신파크와 고덕지역과 서초구 등에 이미 시범사업을 준비하고 진행 중이다.

‘골드시티’는 작년 11월 8일 오세훈 시장과 김진태 강원도지사 협약과 박상수 삼척시장 강원도시개발공사와 SH공사 등이 협약을 체결한 직후 행안부에서도 “적극 지원해 주겠다”라 는 입장을 밝혔고 추진 중이다.

‘골드시티’ 사업은 SH의 사전예약제, 후분양제, 분양원가공개, 직접시공제, 적정임금제 등 서울시와 SH의 선진적인 시스템을 적용할 계획이다.

장차 ‘골드시티’가 전국으로 확대되면서 건설업계 전반에 이 같은 제도들이 함께 확산하기를 바라고 있다.

▲3기신도시 참여가 어렵다면, 올해 SH는 어떤 쪽에 집중할 계획인지 말씀해달라

◇SH, 서울대개조 1호 사업지인 용산 개발이 우선... 다음은 '한강프로젝트'

국토부와 경기도, LH, GH 등이 SH의 3기신도시 ‘골드타운’ 사업 참여를 막고 있으니, 이 자금은 최근 서울시가 발표한 용산 개발 등 서울 도심지역의 개발사업에 우선적으로 투자할 계획이다.

용산 개발은 오세훈 서울시장의 '서울 대개조' 1호 사업지다.

또한 SH는 한강 주변의 각종 개발사업에 참여할 준비를 하고 있다. 노후 계획도시 서울 지역 1호 사업지와 노후 공공주택 재건축 사업지인 성산지구, 그리고 상암 트윈 대관람차, 리버버스와 수상 호텔 등 한강프로젝트 사업을 통해 서울을 세계 5대 도시로 만들 계획이 진행되고 있다.

SH는 서울시민의 공기업으로서 한강 주변 개발을 통해 얻어지는 개발이익 일부를 한강을 즐기는 시민분들을 위해 볼거리, 놀거리 등 다양한 사업에 투자할 계획이다.

서울시의 '서울 대개조'와 ‘그레이트 한강’사업, 그리고 한강 주변 개발사업은 물론이고, 도심지 개발사업으로 세운상가 지역은 종묘부터 남산까지는 지상 생태축과 지하 교통축으로 연결하고, 왕십리 역세권은 일본의 신주쿠처럼 지하 공간을 주변 지역 모두 연결해 여러 교통 노선이 만나는 그곳을 지하 공간과 지상은 물론 공중을 연결하는 복합개발을 통해 지역 명소로 탈바꿈시키려고 준비 중이다.

구체적인 내용은 서울시와 협의 중이고 아직 확정된 건 아니지만, 그런 계획과 구상에 대해 보다 정교하게 다듬어서 서울을 세계의 모든 청년과 직장인 등이 와서 살고 싶어 하는 곳으로, 살아보고 경험해 보고 싶은 그런 매력적인 도시로 개발해 나가려고 한다. 서울의 전국화, 서울의 세계화를 서울연구원 등과 준비하고 있다.

▲지난 2년 동안 SH가 해왔던 정책들도 지속되는지 궁금하다. 말씀해달라

◇"투명경영 통한 신뢰가 일감 늘려...3기신도시 지역민들 찾아와 참여 요청"

지난 2년 동안은 돈 안드는 개혁에 치중했다.

보유 중인 분양원가 관련 자료를 공개하고, 보유 자산의 상세한 내역 등을 공개했다. 많은 시민의 돈을 들여 만든 설계 도면 등을 모두 공개했다. 그 밖에 후분양제, 직접시공제 확대, 적정 임금 지급제도 등을 추진하고 시행했다.

토지는 공공이 보유하고 고품질의 건물만 분양하는 ‘토지임대부 백년주택’ 등 새상품도 추진하고 있다.

수많은서울시민이 ‘백년주택’ 사전예약을 원하고 있다. 평균 경쟁률이 40대1을 기록했다. 

SH의 혁신과 변화는 돈이 들지 않는다. 보유 중인 자료와 정보 등을 그대로 공개하거나 보기 쉽게 정리 공개하면 된다. 그리고 오히려 일이 더 쉽고 편해진다. 정보를 공개하고 나니까 묻고 답하고 할 필요가 없다. 그냥 홈페이지에서 찾아보거나 내려받으면 된다.

SH가 보유한 13만호의 공공(임대)주택은 적정 임대료 받으면 연간 약 1조8000억원 정도의 수익을 올릴 수 있는데, 실제 임대료 수입은 5000억원이다. 약 1조3000억원을 시민 주거 안정에 기여하고 있다. 매달 1000억원씩 이익을 사회에 환원시키고 있는 셈이다.

그럼에도 SH가 보유한 자산이 취득가 대비 공시가 기준 약 2.5배 이상 늘어서 실제 보유 재산은 회계 공시액인 20조원이 아니라 50조원 이상이라는 사실도 자산공개 등을 통해 지속적으로 알려왔다.

이제 투명경영, 열린경영의 성과가 나타나고 있다. 각종 평가에서 좋은 등급과 표창을 연이어 받고 있다.

언론과 시민들의 평가도 높아졌다. 분양원가공개 후분양제 도면공개 자산공개 등에 대한 부정적 평가가 사라졌다.

특히 건물만 분양하는 ‘반값아파트’는 국회 입법 단계에서 부정적이던 일부 야당 의원들조차 적극 지원에 나서면 서 작년 12월 상임위와 본회의를 통과했다.

SH에 대한 신뢰를 바탕으로 3기신도시 개발 예정지역 경기도민들이 직접 SH공사를 찾아와서 LH, GH와 함께 참여하거나 또는 직접 개발하기를 원하는 요청이 있었다. 토지 보상이 늦어지고 있는 광명·시흥을 비롯해 여러 곳에서 그같은 제안을 받고 있다.

또 전국의 광역단체와 지방자치 단체장들로부터 지역에 ‘골드시티’ 사업을 함께 하자는 제안들이 쏟아지고 있다.

올해 서울시와 협의를 통해 참여 여부를 결정할 계획이다.

재개발과 재건축은 물론 서울시가 추진 중인 모아 타운개발 사업에도 참여를 요청받고 있다.

투명경영과 열린경영으로 시민의 신뢰가 쌓이면서 일감이 늘어나는 것을 임직원 모두가 체감하고 있다.

▲토지임대부 주택은 분명히 성공적인데, 왜 서울시민에게만 공급되는지 이해하기 어렵다. 경기도나 다른 지역에서는 성공하기 어려운가?

◇"이재명 대표, 김동연 지사의 공약...관련 법 국회통과, 이행 의지 있는 것으로 해석"

토지임대부 건물분양 주택은 분명한 주택시장의 대안으로 인기가 입증됐다.

이재명 더불어민주당 대표는 경기도지사 시절 30만호의 기본주택을 한다고 약속했다. 그러고 대통령이 되면 50만호를 공급하겠다고도 했다.

김동연 경기도지사도 선거운동 과정에서 20만호의 토지임대부 아파트를 공약했다.

만일 3기신도시에 SH가 참여하는 것을 원하지 않는다면 그들이 스스로 한 약속을 이행해주기를 바란다.

작년에 여야 합의로 토지임대부 건물분양주택 관련법안이 국회를 통과했다. 이것은 야당도 공약 이행 의지가 있다는 것으로 해석한다.

미분양이 쌓이고 분양시장에 찬바람이 부는 와중에도 토지임대부 건물만 분양 주택은 평균 40대 1의 경쟁률, 특히 청년특공은 100대 1을 넘는 경쟁률을 보였다.

확보된 택지가 부족하고 없어서 못 팔 정도로 인기가 높다. 국민 다수가 원하는 히트 상품이다.

이제 서울뿐 아니라 경기도에도 소비자에게 바가지 씌우는 선분양보다 더 심한 선 선분양 방식의 사전청약 대신 100년 이상 쓸 수 있는 토지임대부건물만분양 방식의 고품질 ‘백년주택’을 적정한 가격에 공급해야 한다.