정부는 14일 최상목 경제부총리 주관으로 경제관계장관회의를 열고 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 관계부처 합동으로 발표했다.

국토부는 "이번 방안은 부동산 프로젝트의 안정성을 높이고 주택 공급을 활성화하기 위해 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관련 부처가 함께 마련한 것으로, KDI 연구용역과 약 50여회에 걸친 전문가 및 현장 의견을 반영했다"고 밝혔다.

이어 “이번 개선방안을 통해 주택 공급 활성화와 금융 안정성이 강화될 것”이라며 “향후 관련 정책들을 지속적으로 보완해나갈 계획이며, 약 230조원 규모의 부동산 PF 산업을 혁신해 장기적 안정을 도모하고자 마련된 것으로, 개발 단계에서부터 사업성 평가와 자금 조달 방식을 대대적으로 개선하는 것이 목표"라고 밝혔다. 

부동산 PF는 미래 현금흐름을 바탕으로 자금을 조달하는 방식이다. 현재 국내 부동산 PF 산업은 약 70%가 주거시설에 집중되어 있으며, 주택 공급과 건설투자의 주요 수단으로 자리 잡고 있다. 하지만 낮은 자본비율(약 5%)과 건설사 및 신탁사의 과도한 보증 의존 구조는 사업 여건 변화에 취약점을 노출하고 있다.

국토부는 "미국과 일본 등 선진국의 부동산 PF 모델은 디벨로퍼가 30% 이상의 자기자본을 투입하고 지분투자자를 유치해 자본 구조를 안정화하는 반면, 한국의 경우 단기수익을 추구하며 자기자본 비율이 낮고 고금리 대출에 의존하는 경향이 있다"고 우려했다. 

▲정부, 유휴토지 현물출자 방식 도입하고 우수 사업장에 인센티브 제공도 

국토부에 따르면, 정부는 부동산 PF 사업의 자본 구조를 선진국 수준으로 개선하는 것을 목표로 PF 사업에 유휴토지 현물출자 방식 도입을 추진한다. 현물출자 시 법인세와 양도세 과세를 이연하고, 고금리 대출 대신 자본비율을 높여 토지 확보를 지원하는 방식이다. 주요 지역 내 나대지와 노후 건축물 현황을 파악해 개발 후보지를 발굴하고, 안정적인 사업 구조를 형성할 수 있도록 유도한다.

또한, 자기자본비율이 높은 사업장은 용적률, 공공기여 완화 등의 인센티브를 제공해 운영형 개발사업을 장려할 계획이다.

정부는 금융사의 리스크 관리 체계 강화를 통해 PF 대출의 안정성을 높일 방안을 마련했다. 대출 기관들이 사업성 평가를 철저히 수행하고, 평가 결과에 따라 위험가중치와 충당금을 차등 적용하도록 규제할 예정이다. 특히 PF 사업의 자기자본비율을 20% 이상 확보하도록 유도하고, 금융사의 PF 대출에 대한 위험가중치와 충당금 비율을 사업장별로 차등화해 리스크를 줄인다.

또한, PF 관련 정보가 체계적으로 관리되지 않는 문제를 해결하기 위해 ‘PF 통합정보시스템’을 구축한다. 이를 통해 PF 사업 전반에 걸친 정보를 상시 모니터링하고, 정부와 금융기관, 투자자들이 리스크를 사전에 파악해 대응할 수 있도록 할 방침이다.

정부는 우수한 디벨로퍼를 발굴하고 육성하기 위한 인증체계를 마련한다. 이를 통해 사업 실적과 경영 상태, 전문 인력 등을 바탕으로 평가된 디벨로퍼에게 공공택지 우선공급 등의 인센티브를 제공하고, 기관투자자가 부동산 개발신탁에 참여할 수 있도록 허용하는 방안도 검토 중이다.

이와 함께 PF 시장의 불합리한 관행 개선을 위해 책임준공과 수수료 부과 방식에 대한 개선 작업이 진행 중이다. 예를 들어, 시공사와 신탁사의 책임준공 의무를 합리화하고 PF 수수료 투명성을 높이는 개선책이 마련될 예정이다.

국토부 관계자는 "이번 개편안이 시행되면 부동산 PF 산업의 자본비율이 점차 선진국 수준인 20%에 이르게 되고, PF 사업의 리스크 분담 구조가 개선될 것"이라며 "현물출자 활성화로 주택 공급 여건이 개선되면서 장기적으로 분양가 인하 효과도 예상된다"고 말했다. 

한편 정부는 부동산 PF 산업의 안정성을 높이기 위해 조세특례제한법 개정안과 PF 사업 관련 법률 제정을 준비하고 있으며, 내년까지 주요 정책들을 순차적으로 시행해 부동산 개발 시장의 투명성과 안정성을 강화할 계획이다.