이전 정부의 부동산 정책을 앞장서서 지적하며 대안을 제시하며 '문재인 대통령 저격수'로 불렸던 김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장이 윤석열 대통령에게 "기득권 카르텔을 깨겠다는 3년전 약속을 잊었나. 이제 남은 골든타임은 얼마 남지 않았다"라고 말했다.

김헌동 사장은 시민단체인 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부장으로 있던 지난 2021년 7월 본기자와의 인터뷰에서 "만나 본 대선주자 중 윤석열 전 총장이 주택시장에 대한 이해가 가장 깊다"며 "무엇보다 부동산 카르텔의 실체를 잘 알고 있다"고 말한 바 있다.

이후 김 사장은 다수의 매체와 인터뷰를 진행하면서 '저격수'로 알려진 그로서는 이례적으로 당시 '윤 전 총장'에 대한 긍정적인 평가를 이어갔다.

윤 대통령은 당시 자신의 SNS에"정부가 부동산 정책을 발표할 때마다 집값이 뛰어올랐다. 임대인, 임차인 모두 분노하고 고통은 극에 달하고 있다. 청년과 서민들은 좌절하고 있다"면서" 부동산 정책은 이권 카르텔의 지배로부터 한 사람 한 사람의 주거 권리와 미래를 지켜내는 헌법정신 수호의 문제"라고 직접 밝혔다.

그리고 대선에서 이겼다. 

지난달로 취임 2년 반을 보낸 김 사장은 "윤석열 정부의 부동산 정책이 집값을 올리지는 않았지만, 부동산 카르텔 개혁 약속에 대해서는 아쉬운 점이 많다"고 평가했다...<<편집자 주>>

- 우선 윤석열 대통령과의 만남에 대한 말씀부터 해주실 수 있나요?

3년 전 윤석열 대통령을 만나 3시간 정도 얘기를 하면서 부동산 개혁에 대한 기대감을 갖게 되었습니다.

비록 경험은 많지 않지만, 부동산 기득권 카르텔을 타파하고 부패 없는 사회를 만들려는 의지가 강하다는 것을 느꼈습니다.

이러한 문제를 해결하는 데 대통령의 의지가 중요하다고 생각합니다.

- 윤석열 정부의 집값은 전에 비해 안정된 것으로 보입니다. 하지만, 집걱정이 사라졌다고 볼 수는 없을 것 같습니다. 주택 문제 해결을 위해 지금부터 무엇을 해야 할까요?

지금도 늦지 않았습니다. 윤 대통령이 민생을 챙기겠다는 의지가 있다면 가장 먼저 개선해야 할 것이 주택, 부동산 문제입니다. 국민들이 소유한 전체 자산의 대부분을 차지하는 부동산 문제가 해결되면 나머지 문제들은 상대적으로 작은 문제들만 남게 됩니다. 저출산 문제도 결국 주택 문제에서 비롯된 문제입니다.

SH가 추진해 성공한 혁신적인 정책들이 전국적으로 확산돼야 합니다.

그리고 이같은 혁신이 정상적으로, 빠르게 작동하려면 제도 개선을 공무원 통해서는 안 됩니다. 여야 정당이 당론으로 삼고 법안을 만들어 국회에서 법을 통과시켜야 합니다. 관료가 법 개정안을 만들고 제도 개선안을 만들게 하면 건설업계의 이익을 반영한 정책, 즉 카르텔을 위한 정책이 되기 때문에 효과가 없습니다.

따라서 22대 국회와 여야 대표를 직접 찾아가 법안을 마련하는 방안도 고민하고 있습니다.

- 여야 대표를 찾아가신다고 하셨는데, 그게 안 되면 어떻게 하실 계획인가요?

여야 대표를 찾아가도 안 된다면, 용산을 찾아가야죠. 용산을 찾아가서 기득권 카르텔을 깨부수기 위한 구체적인 방법과 실제 실행 경험 사례집을 만들어서 전달할 겁니다.

제가 건물만 분양 ‘백년주택’ 일명 반값아파트 법안을 제안해 1년간의 노력 끝에 반값 아파트 사전예약제 등에 대한 법안을 통과시켰습니다. 작년 말에 법안이 통과됐지만, 관료들은 장관 지시 등으로 억지 참여했을 뿐입니다.

- 법안이 통과됐는데도 실행에 어려움이 있었다는 말씀이신가요?

국토부를 비롯한 기득권 세력들이 효과가 큰 정책은 막으려 방해합니다. 빈부격차 해소와 저출산 문제를 해결하려면 주택 문제 물량과 공급 방식 공급 가격 등 가장 먼저 해결되어야 한다는 것을 모두가 알고 있습니다.

하지만 지난 2년 동안 집 문제를 제대로 언급한 당과 정치인이 없었고, 종합부동산세 폐지 역시 속도가 나지 않고 있습니다. 재산세를 다듬고 강화하면 종부세는 불필요합니다.

- 저출산 문제 해결을 위해서도 주택 문제가 가장 중요하다는 말씀이시군요?

저출산 문제를 해결하려면 주택 가격 거품 제거부터 해야 합니다. 집을 아직 마련하지 못한 청년들이 지난 정부 5년 동안 느낀 박탈감 자산의 격차와 소득의 격차 등 불평등의 문제 해결을 위해서는 우선 두 배 이상 부풀어 오른 주택 가격의 거품부터 제거해야 합니다.

이 문제와 더불어 지방 인구 감소 등의 사회 문제 해법으로 3기 신도시에 골드타운 등 은퇴자와 유학생 등의 도시 개발에 SH공사의 참여를 중앙정부에 요청했습니다. 그리고 강원도 등과 작년부터 은퇴자 도시, 즉 골드시티, 골드타운 건설과 실행에 대해 추진해 왔습니다. 이런 부분들도 함께 추진되어야 합니다.

- 오랜 기간 주거 문제 해결을 위한 여러 해법을 제시하셨는데 그중에서도 3기 신도시에 대해 많은 이야기를 하셨습니다. 3기 신도시와 관련된 주요 전략에 대해 말씀해주실 수 있을까요?

3기 신도시는 공급을 늘려 뛰는 서울 집값을 잡겠다고 2018년 시작했습니다. 그런데 공공이 아직 공급도 못하고 있습니다.

3기 신도시는 약 40만 가구의 주택을 지을 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 여기서 2인 내지 2.5인만 이주하더라도 약 120만명의 주거 문제가 빠른 시간 내에 해결할 수 있습니다. 또 주변에 택지 개발을 하면 최대 200만명의 주거문제를 해결할 수 있습니다. 하지만 중요한 점은 지금까지 뉴스로드를 포함한 많은 매체가 이 문제에 충분히 주목하지 않았다는 것입니다.

3기 신도시를 왜 추진하는지, 몇 번이나 요청했는지, 은퇴자 도시와 어떻게 연결되는지, 교통 문제나 인구 문제와 어떻게 연결되는지에 대한 설명이 부족했습니다.

또한, 3기 신도시의 절반 이상을 반값 아파트로 공급했을 때 집값 안정에 미치는 효과와 저출생 문제와의 연관성 등도 충분히 설명되지 않았습니다.

- 그렇다면 3기 신도시의 토지 임대료 모델에 대한 생각은 어떠신가요? 특히 노령층 가구에 대한 우려가 있는데요.

노령층 가구는 건물만 분양받는 것에 대한 이해나 선호도가 낮을 수 있습니다. 서울에 집이 있다는 심리적 안정감은 무시하기 어렵습니다. 하지만 서울 집을 팔지 않으면 임대주택이 늘어나고, 팔면 매물이 늘어납니다. 경기도에 50평짜리 아파트를 6억원에 분양받아 자녀들이 주말에 놀러 올 수 있게 하거나 절반을 임대 놓을 수도 있습니다. 월 30만원 정도의 토지 임대료를 내면서 서울보다 넓은 평형의 새집에서 생활할 수 있습니다.

- 그렇다면 경제적인 부담은 어떨까요? 6억원짜리 아파트를 사려면 대출이 많이 필요할 것 같은데요.

3기 신도시에는 은퇴자들을 고려할 때 50평 이상 중대형 평형 공급이 필요하다. 이 경우 토지임대부로 공급하면 50평의 경우 6억원 정도에 공급할 수 있다.

이런 중대형 아파트의 경우 6억원 이라면 80% 대출을 해준다면 1억 2천만원이면 가능합니다.

서울 30평 아파트가 10억이 넘는 것을 감안하면, 경기도에서 50평짜리를 그 가격에 제공해도 안 가는 사람은 어쩔 수 없습니다. 주변 시세의 절반 밖에 안되는 가격으로 새집에 가기를 원치 않는 사람에게는 강요할 수 없습니다.

그렇지만, 가고 싶은 사람도 있을 것이라고 봅니다. 서울보다 집값이 싸면 그만큼 경제적인 부담은 줄기 때문입니다. 

서울에는 현실적으로 건물만 분양할 땅이 부족합니다. 지난 10여년 동안 서울에 개발되는 사업지를 모두 LH에 내줬고, SH는 서초구 성뒤마을 정도를 가지고 있습니다. 

그나마 이번 정부에서 토지임대부주택을 2000호 가량 할 수 있었던 것도 과거 오세훈 시장 재임 시절 개발했던 고덕강일, 마곡 지구 등이 있었기 때문입니다.

- 최근 은퇴자 도시 특별법이 1호 법안으로 발의되었는데, 이에 대한 의견도 부탁드립니다.

22대 국회에서 은퇴자 도시 특별법이 제정된 것은 환영할 만한 일입니다.

다만, 법안의 내용이 미흡하다고 봅니다. 국토부와 LH 주도로 지난 50년간 실패한 정책을 반복하는 수준에 불과합니다. 기존의 신도시 개발 방식을 이름만 바꿔 은퇴자 도시로 전환하는 것에 그치고 있습니다.

현재 대통령실에서는 행안부와 지방 공기업들이 협력해 은퇴자 도시를 저출산과 지방 소멸 문제 해결을 위해 수도권이 아닌 지방까지 확대하는 방안 등이 논의되고 있는 것으로 알고 있습니다.

- 3기 신도시의 개발이 지방 소멸을 가속화시킬 우려는 없을까요?

3기 신도시가 과거 방식대로 빠르게 추진된다면 지방 소멸이 가속화될 가능성이 높습니다. 1, 2기 신도시로 경기도 인구가 750만명이 늘어나는 동안 서울인구는 100만명 줄고, 지방 인구가 700만명이 소멸됐습니다. 

따라서 동시에 지방에서도 개발이 이루어져야 합니다. 이미 계획된 3기 신도시는 추진하되, 지방 개발 역시 병행해야 합니다.

수도권에는 중대형 평형의 건물을 분양하고, 지방에는 지방개발공사와 SH가 협력하여 골드시티 개발을 진행하려고 준비 중입니다.

예를 들어, 강원도 내 5군데 후보지가 검토되고 있고, 검토를 마치면 발표할 예정입니다. 이렇게 되면 지방 소멸 문제도 해결될 수 있을 것으로 봅니다.

- SH가 추진한 혁신 방안에 대해 말씀해주실 수 있나요?

지난 30개월 동안 SH가 추진한 12가지 혁신을 확산시켜야 합니다. 법이 제정되어 강제 시행되지 않으면, LH가 분양 원가를 공개하거나 후분양제를 도입할 가능성이 없습니다. 건설사들이 직접 시공하게 하고, 건축비를 현실적으로 책정해 100년짜리 아파트를 지을 수 있는 여건을 마련해야 합니다.

- 2편으로 이어짐 -