부동산 개혁의 아이콘 김헌동 전 서울주택도시공사(SH공사) 사장은 “지금이야말로 지난 20년간 비정상적으로 올라온 집값을 되돌릴 수 있는 결정적 시점”이라고 말했다. 그는 SH 사장 시절 분양원가 공개, 후분양제 도입, 반값 아파트 공급 등 실질적인 개혁을 주도했고, 서울 주택시장에 실제 영향을 미쳤다.

김 전 사장은 1일 <뉴스로드>와 만나 “지금이 골든타임"이라며 "LH가 바뀌면 지방도, 수도권도, 시장 전체도 바뀔 수 있다"고 목소리를 높였다...<<편집자 주>>

▲“집은 투기 대상이 아니라 삶의 터전…이제는 LH를 바꿔야 할 때”

김 전 사장은 "지금은 집값 안정의 마지막 기회입니다. LH(한국토지주택공사)가 20년 감춰왔던 분양원가를 공개하고, 후분양 의무화, 직접시공제를 도입하면 시장은 바뀝니다. 핵심은 사람입니다"라며 “지금이야말로 지난 20년간 왜곡된 주택시장을 정상화할 마지막 기회”라고 강조했다.

SH공사 사장 재직 당시 그는 분양원가 공개와 후분양제 도입, 토지임대부 방식의 반값 아파트 공급 등 개혁적인 실험을 주도했다. 그 실험의 성과는 서울 주택시장에 뚜렷한 영향을 남겼다.

김 전 사장은 이제 그 개혁의 바통을 LH가 이어받아 전국으로 확대해야 한다고 강조한다. 그는 “LH가 SH처럼 바뀌면 전국 주택시장이 장기적으로 안정된다”고 진단했다.

- 다음은 김 전 사장과의 질답 내용

Q. 지금 시점에서 가장 본질적인 주택정책의 방향은 무엇이라고 보십니까?

주택은 투기의 대상이 아니라 삶의 기본입니다. 그 기본을 무너뜨린 것이 지난 20년간의 흐름이었습니다. 시장이 아니라 국가가 주택정책을 주도했어야 했는데, 되려 시장을 따라갔고 때로는 투기를 부추기기도 했습니다. 그 결과가 지금의 자산 격차와 청년들의 절망입니다.

Q. 분양원가 공개와 후분양제가 해법이 될 수 있습니까?

물론입니다. SH에서는 실제로 분양원가를 공개하고, 후분양제로 전환했으며, 건설원가 중심의 분양 시스템을 구축했습니다. 이런 조치를 통해 투명성을 확보하고, 과도한 분양 이익을 제어할 수 있었습니다. 이게 바로 ‘주택의 공공성’ 회복입니다.

▲“국토 균형 발전 없이 수도권 집값도 안정되지 않는다”

Q. 주택정책이 지역 불균형 해소와 어떤 관련이 있다고 보시나요?

지금의 수도권 집값 문제는 단순한 수요 공급의 문제가 아닙니다. 지방에 살 만한 집이 없고, 인프라도 부족하다 보니 사람들이 서울과 수도권으로 몰리는 구조입니다. 주거와 일자리, 교육이 서울에 몰려 있다면 아무리 경기도에 신도시를 지어도 집값은 오릅니다.

Q. 구체적으로 어떤 대안이 있을까요?

제2의 새마을(뉴타운, 골드타운)운동을 해야 합니다. LH 등 공기업이 직접 지방의 주거환경을 개선해야 합니다. 좋은 임대주택, 지역형 반값 아파트, 공공주도 주택 공급이 지방에도 공급해야 합니다. 청년과 신혼부부는 물론 농민 어민 학생 등이 지방에 안심하고 살 수 있어야 국토 균형 발전이 가능해집니다.

지금은 '실수요'라는 명분을 앞세워 수도권에 각종 인프라는 물론, 주거 복지제도가 서울과 수도권에 집중돼 있습니다. 지방의 청년과 신혼부부보다 수도권의 청년과 신혼부부가 훨씬 큰 혜택을 볼 수 있는 구조예요. 수억원에 달하는 공공임대(매입 포함)주택이 서울과 수도권에 집중돼 있는데도, 윤석열 정부는 '매입임대주택'을 무제한 사들이겠다고 했고, 실제로 지금도 매년 수십조원에 달하는 규모로 다세대주택과 빌라를 사들이고 있습니다.

반면, 주택정책에서 외면받아 온 시골 주택들은 점점 더 불편하고, 쾌적하지 못한 공간이 되어가고 있어요. 잠자리가 불편하니 손자 손녀조차 시골에 갈 일이 점점 줄어드는 겁니다. 버려지고 황폐 해질수 밖에 없고 인구는 소멸되는 구조가 이어지고 있습니다.

▲“이제는 LH 등 공기업 바뀔 차례...당초 설립 목적 회복해야”

Q.SH에서의 정책들을 국토부나 LH가 따라 할 수 있을까요?

충분히 가능합니다. SH가 매월 분양 원가를 공개하고, 90% 완공 후분양을 실시하며, 반의 반값 아파트를 실현할 수 있었다면 LH도 당연히 할 수 있습니다. 오히려 LH는 더 큰 조직이고 전국 단위 사업을 맡고 있는 만큼, 더 큰 공적 책임이 따릅니다. 지난 20년 감추고 숨기고 속였던 LH를 근본적으로 바꿔야 할 때입니다.

Q. LH의 가장 큰 문제는 무엇이라고 보십니까?

공공기관임에도 불구하고 민간과 공동시행을 민간에게 택지를 매각해 민간과 유사한 방식으로 땅 장사와 집 장사를 하는 식으로 3대 특권(토지수용권, 독점개발권, 토지용도 변경권등)을 누리면서, 과도한 이익을 추구하는 방식의 사업을 해왔다는 점입니다.

지난 2004년 노무현 대통령의 분양 원가 공개 반대(공기업도 장사다. 장사는 10배를 남길 수도 있다. 장사 보고 원가를 공개하라는 것은 장사 원리에 반한다 등)와 공약 번복 등의 발언 이후 수익부터 추구하고, 민간 시행사와 유착하거나 분양가를 과도하게 책정하는 일이 반복됐습니다.

지금이라도 LH가 분양원가 공개로 소비자의 신뢰를 회복하고, 후분양제를 도입 품질을 혁신하고, 직접시공 적정임금제를 도입 안전사고를 줄이는 등의 노력과 토지는 공공이 보유 건물만 분양하는 ‘백년주택‘ 건물만 분양하는 아파트와 장기(전세)임대 주택을 확대 공급해서 공공성을 회복해야 합니다. 50년전 LH를 설립한 목적을 회복해야 하죠.

당초 LH를 설립한 이유는 주택이 부족한 상태에서 서울로 집중되는 인구문제와 주거문제를 해소하고 국민 누구나 '내 집 마련'이 가능하게 돕고, 집이 없는 서민의 주거 안정을 위해 설립됐습니다. 2016년 이후에는 주택을 건설해 공급하는 것이 아니라, 어렵게 확보한 공공택지는 민간에 헐값에 매각하고, 빌라 등 건설업자의 빌라 등 비아파트를 사들이는 '주택매입공사'로 변질됐습니다. 집을 사들이면서도 '공급'이라고 주장하죠.

▲“인사가 만사...부동산·주택 정책도 사람에 달려”

Q. SH에서의 정책 성과는 어떻게 가능했습니까?

결국 사람입니다. 사람이 결과를 바꿉니다. SH공사가 분양원가 공개, 자산 공개, 장수명 반값 아파트 공급, 후분양제, 사업 결과 분석 발표 의무화, 설계 도면공개, 보유 자산 공개, 직접시공제 확대, 적정임금제 적용 등을 해내는 과정에서 다행히 서울시와 협의 소신대로 일할 수 있는 여건이 마련됐고, 잘 따라준 직원들의 노고가 컸습니다. LH도 마찬가지입니다. 실천할 의지를 가진 리더가 등장하고, 중앙정부가 그에게 힘을 실어주면 LH 직원들도 바뀔 수 있습니다.

▲“지금이 부동산 장기 안정 정착시킬 수 있는 적기”

Q. 지금 시점의 부동산 시장을 어떻게 보십니까?

지금은 ‘기회’입니다. 집값이 과거 문재인 정부보다는 불안정하지도, 급등하지도 않는 이 시점에, 조직구조와 사업구조 생산 구조 등을 획기적으로 혁신해야 합니다. 빌라 등 에산 낭비 사업인 매입임대를 줄이고, 기본주택을 포함한 토지임대부 건물 분양 ‘백년주택’을 확대하며, 민간참여형 분양제도를 폐지하고, 적정이윤을 게상한 분양가격을 책정 국민들이 좋은 주택을 합리적인 가격에 분양을 받을수 있도록 해야 합니다. 공기업의 체질을 바꾸어 즉시 공공성을 회복해야 합니다. 정부 출범 초기에 제도를 바꿔야 나중에 주택 가격의 폭등이나 폭락을 막을 수 있습니다.

▲“국토부 중심의 주택정책, 이제는 바뀌어야”

Q. 중앙정부 차원의 조직구조 개편도 필요하다고 보시나요?

국토부는 교통과 국토계획을 중심으로 개편하고, 주택정책은 복지부 산하로 이관해 ‘주거복지부’처럼 운영할 필요가 있습니다. 주택정책은 개발이 아니라 주거 복지입니다. 지금은 개발 논리와 시장 논리가 주택을 좌우하고 있지만, 이제는 사람 중심의 정책, 주거권 보장으로 가야 합니다.

부동산 정책이 개발에 초점을 맞추면 건설회사들과의 결탁을 피할 수 없고, 지방에 기반을 둔 정치인들과도 내통할수 밖에 없습니다. 쪽지예산을 근본적으로 차단하려면 이른바 '공급논리'를 앞세운 개발 위주의 정책에서 탈피해야 합니다.

건설업자들이 만든 협회들이 한 두개가 아닙니다. 여기 수장들은 대부분 국토부 퇴직 고위 관료 출신이 모두 차지하고 있죠. 이들이 때로는 긍정적인 역할도 하지만, 많은 부조리와 비리를 만드는 원천입니다.

정부가 우리나라처럼 부동산 개발을 주관하는 경우는 선진국에서는 찾아보기 힘들어요.

이번 정부가 지난 정부 문재인 정부 13 곳 윤석열 정부 7곳 등 20여개 3기 신도시를 개발 중인데 또 4기 신도시 개발에 제동을 건 것은 그런 점에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다.