매입임대정책은 '공공임대'라는 선한 얼굴을 하고 있다. 주거약자들을 위한 주거안전망 역할을 하고, 실제로 상당히 많은 이들에게 큰 도움이 되고 있기도 하다. 

하지만, 대부분의 이권카르텔이 그렇듯이 복잡한 이해관계가 숨어 있다. 

14일 검찰이 '디스커버리펀드 비리' 사건 수사 결과를 밝히고 관계자들을 기소했다. 그런데, 엉뚱하게도 디스커버리펀드 자금이 매입임대사업에 투자된 정황이 드러났다. 

여기에는 지방자치단체 공무원, 지방공기업(SH) 직원, 서울시의회 의원 등이 포함돼있다. 

매입임대 정책은 숨겨진 '판도라의 상자'다. 그 뚜껑이 열리기 시작했다. <뉴스로드>는 이를 둘러싼 이권카르텔의 정체를 밝힌다...<<편집자 주>>

▲참여연대는 왜 SH에게 매입임대를 압박했나

지난달 15일 세입자·청년· 주거·빈곤·시민사회단체로 구성된 ‘내놔라공공임대’와 참여연대는 서울시청앞에서 기자회견을 갖고 '서울주택도시공사(SH, 사장 김헌동)가 매입임대주택을 계획대로 이행하지 않는다'며 김헌동 SH사장에 대한 공익감사를 청구했다. 

서성민 참여연대 변호사는 이날 감사청구 취지와 관련해 "SH가 2002년부터 시민들의 주거 안정 및 주거비 부담 완화를 위해 일반 다가구, 원룸, 청년, 신혼부부 주택 등을 임대 공급할 목적으로 매입임대주택을 지속적으로 늘려왔으나, 2021년부터 합리적인 이유없이 공급실적(‘21년 79.5%, ‘22년 16.5%, ‘23년 7월, 2%)이 급감하고 있다"고 지적했다.

이들은 작년 10월에도 저소득층의 주거 안정을 위해 매입임대 축소계획을 철회하고 매입임대를 확대하라고 주장하며 서울시와  SH를 규탄한 바 있다. 

장하원 디스커버리펀드 대표는 참여연대 출신인 장하성 전 청와대비서실장과 친형제 사이다. 

▲서울시의원, 서울시 공무원, 국토부 주택실장도 SH 매입임대 압박

서울시의회 시의원들과 서울시 공무원들도 SH 매입임대를 압박했다. 

그 뿐 아니라, 지난 12일 진현환 국토부 주택토지실장은 LH를 혁신하고 건설카르텔을 혁파하겠다는 기자회견에서 'SH가 매입임대 물량이 목표 대비 6.5%에 불과하다'고 지적했다. 

하지만, 이들의 주장은 사실과 매우 다르다. 정작 SH는 김헌동 사장 취임 이후 매입임대 공급을 크게 늘린 것으로 밝혀졌다. 

지난 7일 SH가 발표한 자료에 따르면, SH는 김헌동 사장이 취임한 2021년 3594호, 작년 4431호, 올해 3038호의 매입임대를 공급했다. 이는 2019년 2134호, 2020년 1754호에 비해 크게 늘어난 수치다. 

매입 수량을 기준으로 하면 2019년 2321호, 2020년 3179호, 2021년 5095호, 2022년 4661호, 올해 11월 15일 기준 1572호로 진현환 실장이 제시한 숫자와는 큰 차이가 난다. 

그런데, 크게 줄어든 것이 있다. 

바로 '매입 약정' 체결 건수다. 지난 2020년 7200건에 달했던 약정 매입 건수가 올해는 10분의 1도 안된다. 

시민단체와 국토부 등은 왜 주거약자들을 위한 '매입임대 공급'이 아니라 건설업자들이 관심을 가질 법한 '매입임대 약정 체결'을 압박한 것일까?

디스커버리펀드 자금이 유입된 매입임대주택이 바로 '매입약정'이다. 

▲공공임대=매입임대=신축약정매입??? ... 돈이 되는 '신축약정매입'

참여연대와 진현환 국토부 실장 등이 주장하는 '공공(매입)임대'와 실제 SH와 LH 등에서 시행하는 '신축약정매입'은 의미가 다르다. 

특히, 기존 주택을 사들이는 '매입임대'가 상당한 비중을 차지하는 LH에 비해 SH는 김헌동 사장 취임 이전 수년간 '매입임대주택'을 전량 '신축약정' 방식으로 사들였다. 

SH 홈페이지에 나와 있는 매입임대 절차는 실제로는 매입약정방식이다.

'신축약정'은 간단히 말하면 아직 짓지 않은 건물을 나중에 SH 등이 사주기로 약정하고 시행업자가 건축을 시작하는 방식이다. 

검찰도 이날 "SH의 매입형 임대주택 사업은 SH의 매입이 확정될 경우 시행사 주주로서는 소위 ‘분양 리스크’ 없이 안정적으로 시행이익을 향유하는 구조여서, 매입심의 단계에서의 공정성 확보가 중요하다"며 "공공분야의 취약한 감독·통제와 이를 악용한 부패 범죄"로 규정했다. 

매입약정 방식은 SH같은 공기업이 토지매입비용과 건축비용 등을 지원하기 때문에 시행업자에게 매우 유리하다. 

심지어 토지분은 선금도 지급하고, 기초 및 골조단계 이후에는 매입대금의 40%를 이행 약정금으로 지급한다. 

게다가 준공 이후 매매대금이 확정되므로, 집값이 오르는 시기에는 매입 가격이 오르기 때문에 매입 공기업에게는 더욱 불리하고 사업자에게만 일방적으로 유리하다.

SH가 짓는 공공임대아파트의 건축원가는 2억원대지만, 매입약정 단가는 두배 이상 비싸다. 다시 말하면 같은 예산으로 확보할 수 있는 공공임대주택이 절반으로 줄어들 수 있다는 얘기다. 

특히 SH 공공임대 아파트의 임대료는 시세의 20%~30%여서 매입임대 비중이 늘어나게 되면 지속가능성에 심각한 문제를 초래할 수 있다. 

그럼에도 불구하고 SH와 LH 등은 지난 정부에서 '신축약정매입'을 대폭 늘렸다. 

이를 위해 보유하고 있던 토지도 대량으로 매각했다.