김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장이 3기신도시 참여의사를 밝히며 파장이 확산하고 있다. 재임 2년 동안 분양원가공개, 자산공개, 설계도면 등 공공정보 공개 확대, 후분양제 강화, 직접시공제 확대 등 개발공기업 혁신을 주도한 그가 최근 3기신도시 참여와 골드시티 구상으로 더욱 큰 관심을 받고 있다. 

<뉴스로드>는 15일 취임 2주년을 맞은 김헌동 사장을 찾아 자세한 얘기를 들었다...<<편집자 주>>

▲ 취임 2주년을 맞은 소감과 남은 임기 동안의 계획을 말해달라

- "SH 사장되면 분양원가 공개부터 하겠다고 생각해...반값아파트 공급할 수 있기 때문"

지난 2021년 11월 10일 인사 청문을 했고 15일 임명장을 받았다. 감회가 새로웠다.

쌍용건설에 40년전 첫 이력서를 썼고, SH에 40년만에 이력서를 냈다. 20여년간 시민운동을 하면서 입사지원을 할 거라는 생각은 없었다.

40년만에 다시 도전한 계기는 2021년 7월11일 윤석열 전 검찰총장이라는 정치 신인과의 만남이다. 정치 선언을 한 지 십여일 지난 무소속 대권 후보와 세 시간 넘게 대화를 했다. 

당시는 당선 가능성이 별로 높지 않았지만, 만일 저런 사람이 대통령이 될 수 있다면, 부동산·건설 개혁에 꼭 필요한 정책들이 국정에 반영될 수도 있겠다고 생각했다.

그에 앞서 오세훈 서울시장 후보가 2021년 4월7일 보궐선거에 당선돼 시장이 됐다. 

'SH사장이 되면 우선 오세훈 시장이 과거 추진했던 후분양제와 분양원가공개 등의 정책과 전세임대 자산공개 등 몇가지 정책은 당장 할 수 있겠다', 그리고 지난 20년간 시민운동을 하면서 주장하고 제안했던 정책들을 직접 해볼 수 있겠다'는 판단이 들었다.

그리고 '가장 먼저 지난 10년의 아파트 분양 원가를 상세하게 공개하겠다'고 다짐했었다.

- "서울에 25평 아파트 2억원이면 지을 수 있어...땅값 포함 3억원이 원가"

'25평짜리 아파트라면 건축원가 2억원, 30평이면 2억5000만원에 지을 수 있다는 것을 알리자', '모든 시민이 이런 건설원가 구조에 대해 전부 알 수 있을 때까지 계속 알리자'고 생각했다. 

그러면 공기업이 분양가를 부풀려 폭리를 취할 수 없게 되고, 무주택서민들이 보다 쉽게 내집을 마련할 수 있도록 건물만 분양하는 아파트를 공급할 수 있다고 믿었다.

건축 원가를 모든 국민이 알면 공기업이 분양가를 부풀려 폭리를 취할 수 없다. 

또한 25평 아파트 건축원가가 2억원, 평당 700만원이라는 사실을 알려서 경기도에서 10억원 가까운 분양가로 아파트를 분양받는 사람들을 줄여나가야겠다고 생각했다. 

서울 외곽에서 7억원 이상 10억원에 가까운 분양가로 영끌(영혼까지 끌어모아 집을 산다는 의미의 신조어)하는 사람들에게 좋은 정보를 제공해야한다고 생각했다. 

더 나아가 '아파트는 2억이면 지을 수가 있다'는 사실을 알리는 일과 공공 데이터 공개가 변화와 혁신의 시작이라고 믿었다.

그래서 취임 열흘만에 시민운동할 때 요구했던 분양원가 자료를 시민단체(경실련)에 전달했다. 

그리고 취임 한달 뒤인 2021년 12월 15일 분양원가 공개를 시작했다.

- "SH 25평 아파트 건축원가 평당 700만원...2년 동안 8번 원가 공개"

지난 2년 동안 8번 원가를 공개했다. 

실제로 SH 분양원가를 보니 25평 아파트의 건축원가가 평당 700만원이었다. 1억 8000만원이면 25평 아파트를 서울에 지을 수 있었다.

땅값은 25평 아파트가 평균 1억2000만원이었다. 서울에서 25평 아파트를 지으려면 3억원이면 가능하다.

SH 아파트 분양가는 당시 약 4억원에서 4억5000만원이었다. SH는 25평 아파트를 팔아서 약 30%에서 40%의 이익을 남기고 있었다.

'부작용이 생긴다' 혹은 '영업 비밀이 새 나간다'며 분양원가공개를 반대했던 서울시의회 더불어민주당 시의원들도 정작 분양원가공개 이후에는 카드뉴스를 만들어 환영과 칭찬을 해줬다. 국내 최초로 분양원가 공개와 관련한 홍보물까지 제작해 도와주고 있다.

최근에는 공공 데이터 제공 및 이용에 관한 법을 잘 지켰다고 행정안전부 장관으로부터 상도 받았다.

- "SH, 수십억원 들여 만든 설계도면 전면 공개...진짜 주인은 서울시민"

SH는 분양원가공개와 병행해 국내 최초로 설계도면을 공개하고 있다. 회사 홈페이지에 설계도면이 다 공개돼 있다. 

최근 LH(한국토지주택공사)의 무량판 구조체 철근 누락과 관련해 검찰이 LH 공사 사무실 압수수색을 했던 이유는 바로 이 설계도면을 확보하기 위해서였다.

SH는 작년부터 홈페이지에 모든 설계도면이 공개돼 있다. 설계도면이 필요로 한 누구라도 압수수색할 필요없이 홈페이지에서 바로 내려받으면 된다.

또한 우리 설계도면에 약간의 오류라도 있으면, 우리 설계도면을 볼 수 있는 건설전문가들이 언제든 지적을 해줄 수 있다.

그리고 설계 도면을 공개하는 건축 전공 학생들도, 건축설계회사 임직원들도, 시민 누구나 자료를 언제든 불편없이 활용할 수가 있다. 

아파트 1개 동 설계도면 하나가 수십억원이다. 단지마다 설계도면을 만든다. 10개 단지를 건설하려면 설계도면과 도서를 만드는데 수백억원이 들어간다. 

이 설계도면의 진짜 주인은 바로 서울시민이다. 그러니 당연히 시민에게 공개해야 한다. 

- "국토부, 2016년 공공택지 시세대로 팔 수 있게 법률 개정...공기업이 땅장사로 폭리 취할 수 있게 해"

사업 결과 공개과정에서 분양원가를 분석했다. 원래 분양을 하기 전 처음 사업을 할 때는 25평 아파트를 팔아서 20% 정도의 이익을 내려고 했었는데 실제로 얼마가 남았나 분석을 해 보니 40%, 50%가 남았다.

왜 이렇게 많이 남았을까를 살펴봤다. 

국토부가 과거에는 공공택지를 조성한 실제 원가만 받도록 되어 있던 규정을 2016년 감정을 통해 시세에 근접한 가격을 받을 수 있게 만들었고, 공기업이 폭리를 취할 수 있도록 개정해줬기 때문이었다. 

그래서 문재인 정부 5년 내내 개발공기업, 특히 LH는 연간 수조원씩, 최고 5조원까지 이익을 낼 수 있었다. 이 규정은 지금도 그대로다.

이것이 바로 SH가 분양하는 100년주택(건물만분양아파트)의 토지 임대료가 높아진 이유이기도 하다. 

조성원가를 적용하면 월 35만원의 임대료만 받아도 되는데, 시세 기준 감정가로 받게 해서 고덕, 마곡의 경우 월 70만원을 받게 된다. 

- "서울은 반값아파트 시작했는데 경기도는 아직 시작도 안해"

서울은 진짜 반값아파트를 공급하고 있는데, 경기도지사 시절 기본주택(토지임대부 방식)을 공급하겠다고 했던 이재명 더불어민주당 대표는 아직 법을 안 만들어주고 있다.

작년 말께 '아직 법 제도가 미비해서 뒤로 미뤄야겠다'고 서울시에 보고했었으나 국토부 요청으로 사전예약을 시작했다. 지난해부터 국토부에서 거듭 찾아와 SH가 제안한 여러 정책을 반영해 주겠다고 약속했고, 그 약속을 믿었다. 그래서 작년부터 토지임대부 건물분양아파트 공급을 시작했다.

당시 국토부에 10여개의 정책을 제안했다. 1년이 지났는데, 그 중 가장 경미한 정책 3가지만 반영돼 아쉽다.

지난 2년 동안 SH가 10개의 개혁 정책을 추진할 수 있었던 것은 전적으로 오세훈 시장의 지원과 협조 덕분이다.

오 시장은 지난 2006년과 2021년 서울시장에 재당선됐을 때, 두번 모두 야당 시장이었지만 서울시민과 국민이 원하는 정책이라면 과감하게 추진했다.

(오 시장이 추진한 정책은) 아직 중앙정부에서 못하고 있는 분양원가공개와 후분양제, 자산공개, 사업결과공개, 설계도면공개, 직접시공 확대, 직접지급제도, 적정임금, 100년 주택(반값아파트), 서울형 건축비, 감리제 등이다. 이런 혁신은 돈이 들지 않는다.

- "SH, 3기신도시 참여해 윤석열 정부 뉴:홈 공약 달성 돕겠다"

윤석열 대통령은 대선 때 270만호 플러스 알파, 수도권에 200만호 공급, 공공이 5년 안에 50만호 공급 등을 약속했다.

윤석열 정부 출범 1년 반이 지났다. 공공주택 50만호를 공급하려면 1년 반이 지난 지금 최소한 10만호 이상 공급됐어야 한다.

그런데, 지금까지 공급된 수량은 2만호 미만에 불과하다. 너무 공급 속도가 늦다.

경기도에 50만호를 공급하겠다던 김동연 경기도지사는 반값아파트만 20만개를 약속했다. GH(경기주택도시공사)는 2028년까지 지분형 주택 240개 한다는 것 외에 아직 구체적인 발표 내용이 안 보인다.

원희룡 장관이 말했던 역세권 첫집 주택 청년 원가주택도 별로 눈에 띄지 않는다. 

LH공사는 지난 정부에서부터 언제 입주할지도 미확정인 선분양, 사전청약만 추진 중이다.

이 사전청약 제도는 문재인정부의 김현미 전 국토부장관이 만든 정책이다.

문재인정부가 지정한 3기신도시가 13개 있다. 지난 5년 동안 신도시 지정만 계속했다. 그러나 이 중 7개는 토지보상도 시작하지 않았다.

특히, 시흥·광명은 2년전 부동산 투기 문제로 2년이 지나도록 전혀 보상이 안됐다.

이곳에 SH가 백년주택(골드타운) 등과 명품도시를 만들면 좋은 해법이 될 것이다.

공급이 정체된 3기신도시에 자금력 있는 SH가 LH 등을 도와 윤석열 정부의 공약 달성에 힘을 보태고 싶다.

100년 이상 쓸 수 있는 명품주택을 반값에 공급하고, 서울로 출퇴근 할 필요 없는 골드타운을 건설하면 교통난 해소에도 도움이 되고 초고령화 사회에도 대비할 수 있다.

- "박원순 시장 시절 서울 택지 여러 곳 LH에 몰아줘...SH는 서초 성뒤마을 1개 뿐"

서울시는 지난 1년간 고덕강일 25평 아파트를 건물 3억5000만원, 토지임대료 35만원에, 마곡지구 25평을 건물 3억1000만원에 임대료 69만원에 사전 예약했다.

고덕강일은 평균 50대 1, 청년특공 150대 1, 마곡은 평균 70대 1, 청년특공 190대 1을 기록했다.

이렇게 수요가 입증된 백년주택·건물만 분양 반값아파트를 더 늘리지 못하는 이유는 공기업이 공급할 ‘백년주택’ 공급용도의 택지부족이다.

SH가 보유한 택지가 별로 없다. 지난 10년 동안 강남 수서, 강남 자곡, 서초 우면, 중랑 양원, 노원 태릉 등의 개발권한을 박원순 전 서울시장과 문재인 전 대통령은 LH에 몰아줬다.

지난 10년 동안 SH가 받은 건 서초구 성뒤마을 약 2천 가구분이 전부다.

그래서 금년 초부터 여러 차례 국토부에 '3기신도시에 진출하게 해 달라', '경기도에서 SH가 택지개발사업을 하고 싶다'고 국토부 등에 요청했다.

'SH는 경기도에서 서울로 출퇴근이 필요 없는 골드타운을 건설하겠다'고 국토부 차관에 얘기했고, 국토부 토지주택실장 공공주택추진단장 등을 직접 찾아가기도 했다.

SH는 지난 20년간 부실한 아파트가 없었고, 90% 후분양에 분양원가를 투명하게 공개하고 있다. 예약자가 '주변 시세보다 비싸거나 품질이 떨어진다'고 판단하면 즉시 예약을 취소해도 아무런 불이익이 없는 방식으로 아파트를 공급하고 있다.

최대한 소비자 중심으로 공급하는 SH아파트가 소비자에게 좋은 반응을 얻고 있다. 그런 아파트를 더 짓지 못하게 막을 이유가 없다.

- "매입약정 문제 많아...SH 매입약정 관련 펀드에 이전 정부 인사 여럿 참여"

SH는 지난 5년간 해마다 2~3조원씩 매입약정 방식의 임대주택에 SH 전체예산의 절반 가까운 돈을 쏟아 부었다.

직접 지으면 2억원이면 지을 수 있는 20평 미만의 아파트와 빌라, 다세대 오피스텔을 4~5억원씩 주고 사들였다.

집값이 폭등할 때 SH가 직접 짓는 아파트보다 두 배가량 높은 가격으로 매입약정을 하면 약정 시점보다 집값이 더 상승하면서 생기는 시세 차익을 건축업자들이 가져가게 된다.

장하원 대표가 주도했던 디스커버리펀드 자금이 매입 약정 방식 주택에 투자된 정황이 드러났다. 대체 왜 해외증시에 투자한 이익을 배당하는 펀드를 SH 매입임대 사업에 투자하나?

SH 매입약정 임대주택 사업과 관련이 있는 디스커버리 펀드에 장하성, 김상조 등을 비롯해 이전 정부 인사 여럿이 투자했던 것으로 언론에 보도됐다.

여러 이해관계자가 매입약정임대를 둘러싼 이권카르텔에 연루돼 현재 수사가 진행 중이다.

원희룡 장관이 올 초 '내 돈이라면 안 사겠다'고 비판한 덕분에 금년에는 수조원의 예산을 절감할 수 있게 됐고, 매입약정카르텔의 숨통을 조이고 있다.

그럼에도 아직 공무원 등이 (매입약정주택을) 사라고 권하는 경우도 있다.

작년에는 시의원 중에도 그런 분이 있었다.

장하성과 김상조 등이 활동했던 시민단체는 여전히 매입주택을 늘리라며 최근에는 감사원에 감사청구까지 했다. 작년 국정감사 때도 서울시청 앞에서 SH가 매입약정주택을 안 산다고, 국회가 예산을 줄였다고 국회 등에서 시위를 했었다.

오세훈 시장과 SH는 서울의 주택정책을 과거 10년 박원순 시장, 문재인정부 5년과 차별화해 추진 중이고, 새 정책을 발표하고 시행하고 있다.

SH가 보유한 공공임대아파트 10만채는 평균 1억5000만원 들여 건설했다. 현재 가격은 평균 5억원, 총 50조원 이상으로 3배 이상 재산이 늘었다.

특히 장기전세 3만호는 강남 서초 송파 강동 강서 마곡 등 위치가 좋은 곳에 건설해 자산가치가 5배 가량 커졌다.

반면, 매입임대주택 3만호 중 2만호 이상을 최근 5년간 집값이 급등할 때 한 채당 평균 3억원에 샀는데, 지금은 2.5억원으로 하락했다. 매입임대(약정)주택에는 국민 혈세를 투입해 1조원 이상 자산이 줄어 든 것으로 판단돼 자산 재평가 작업 등을 하는 중이다.

- "SH, 골드시티·골드타운·골드빌리지로 균형발전·교통난 해소 선순환 이룰 것"

SH는 지난 11월 8일 서울특별시와 강원특별자치도의 협약을 통해 삼척시에 첫번째 골드시티를 추진키로 했다. 그 외에도 몇 군데 더 논의가 진행되고 있다.

윤 대통령은 최근 사우디 순방 직후 국토의 균형 발전에 대해 지방자치단체장들에게 지방과 수도권의 상생협력과 국토의 균형 발전을 지시하기도 했다.

서울시와 SH공사는 이미 지난해 7월말 오세훈 시장이 싱가포르 출장 중에 SH에 싱가포르 외곽에 세대공존형 주택단지를 돌아보고, 우리도 은퇴 이후의 삶 등에 대한 다양한 검토가 필요하다고 했다. 첫번째 사업지로 은평 혁신파크를 우선 검토해 발표했다.

그 결과 서울에는 은퇴 이후 삶을 즐길 수 있는 주거지역을 선정해 '골드빌리지'로 만들자고 구상했다. 강동구와 노원구, 서초구 등지가 다음 후보지다.

여기에 3기신도시 시흥, 광명, 과천, 하남, 고양, 구리 등을 넣어 국토부에 정식으로 제안했다. 이것이 서울을 제외한 수도권 지역에 건설하려는 골드타운이다. 서울로 출퇴근할 필요가 없는 은퇴자들과 직장인 등이 원하는 형태의 거주 지역을 조성하는 계획이다.

이는 윤석열 정부의 공공주택 50만호 공약과 역세권청년주택, 청년원가주택 등을 염두에 두고 준비한 것이기도 하다.

이들 정책의 핵심은 서울의 은퇴자가 서울에 보유한 집을 SH가 전세임대를 하거나 SH가 매입을 해서 청년들과 신혼부부 등에 임대해주는 것이다. 이것이 진짜 매입임대주택이다.

지금처럼 서울 집값이 하락했을 때 매입해서 임대하면 집값 하락기에도 손실이 거의 없고, 임대 공급확대에도 아무런 문제가 없다.

이렇게 매입임대정책도 정상화시키고, 또 서울과 수도권 또는 서울과 지방간 인구선순환도 시킬 수 있다. 교통 혼잡을 줄일 수 있고, 불필요한 교통 유발도 제어할 수 있다.

이미 선진국들은 50, 60년 전부터 해오던 정책들이다.

- "행안부에 재산세 감면 요청...실무책임자에게 얘기했다더니 벌써 두달"

이상민 행안부 장관과 만날 때마다 재산권 행사를 못하는 공공임대주택 재산세를 감면해 달라고 요청했다.

이상민 장관은 실무책임자들에게 얘기해놨으니 곧 빠른 시일 내에 해결이 될 것이라고 했지만 벌써 두달 넘게 지났다.

작년말 오세훈 시장과 기획재정부의 도움으로 재산세에 따라붙는 종부세는 작년 5%에서 2.7% 합산 과세율이 다소 낮아졌고 이로인해 200억 이상의 종부세가 줄었다.

이런 정책은 무주택서민을 위한 공공주택 확대 등에 큰 도움이 될 것이다.