김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장은 쌍용건설에 입사해 20여년을 근무한 뒤 1997년부터 시민단체인 경제정의실천시민연합(경실련)에서 국책사업감시단장, 아파트값거품빼기운동본부장, 부동산건설개혁본부장을 역임하며 20여년간 '미친 집값' 잡기에 몰두했다. 지난 2021년 11월부터 SH사장으로 일하고 있다.

<뉴스로드>는 추석연휴기간 김헌동 사장을 만나 그가 들려주고 싶은 부동산정책 이야기를 들었다...<<편집자 주>>

김헌동 사장은 인터뷰를 시작하면서 "국민의 집걱정을 덜어주는 것이 개발공기업의 책임"이라며 "결국, 토건카르텔과 싸워 이겨야 한다"고 강조했다.

▲"건설공사제도개선 및 부실대책 등 이미 훌륭...이권카르텔의 부패가 문제"

우리나라는 이미 여러차례의 대형 건설부실사고가 있었고, 이에 따라 심도있는 분석과 효과적인 대책이 만들어졌다. 하지만, 시행과정에서 이권카르텔에 막혀 어이 없는 사고가 반복되고 있다. 

지난 1986년 8월4일 국민의 성금 692억원을 모아 건설한 독립기념관이 불탔다. 8.15 광복절 기념행사를 단 11일 앞두고 발생한 이 화재로 국민의 자존심도 무너졌다.

전두환정부는 당시 한달 뒤 열리는 아시안게임을 앞두고 독립기념관에서 광복절 행사를 개최함으로써 국민의 지지를 얻으려 했고, 이를 위해 당초 1987년 완공예정이었던 독립기념관 건립을 1년 앞당기려 했다.

하지만, 무리하게 공기를 앞당기면서 전선배선에 하자가 생겼고, 이는 화재를 불렀다. 가연성 자재가 화재를 키웠고, 소화전은 제대로 작동하지 못했다.

한마디로 '총체적 부실'이었다. 

정부는 이같은 사고 재발을 방지하기 위해 1987년 2월 경제기획원을 중심으로 관계부처들이 모여 범부처종합대책을 마련해 '건설공사제도개선 및 부실대책'을 발표했다.

이 내용을 꼼꼼하게 살펴보면 기획, 입찰, 설계 단계부터 시공, 감리, 사후관리까지 훌륭한 진단과 처방이 담겨있다. 이를 기초로 같은 해 10월 '건설기술관리법'이 제정됐고, 이 법은 이후 2013년 '건설기술진흥법'으로 개정됐다.

하지만, 이때 이뤄진 진단과 처방이 지속적으로 시행되지 못했다. 경기부양에 건설을 이용하고 이권의 유혹을 떨치지 못했던 정권들은 부실과 부패와 부조리, 비리를 초래했고, 대형 사고의 단초를 제공했다.

1992년 7월에는 신행주대교가 붕괴되는 사고가 있었다. 이 사고로 재건축 이후 개통까지 4년의 세월이 소요되면서 수도권 교통망 계획에 큰 차질을 빚게 됐다.

이에 정부는 이듬해인 1993년 부정방지대책위원회를 구성해 '건설부조리 실태 및 방지대책'을 발표했다.

하지만, 다음해인 1994년 성수대교, 1년후인 1995년에는 삼풍백화점이 잇달아 붕괴됐다. 삼풍사고는 사상자만 1000명이 넘는 단군이래 초유의 건설사고였다.

정부는 부랴부랴 건설제도개혁기획단 실무작업단을 구성해 1996년 2월 '부실방지 및 건설산업 경쟁력 강화대책'을 내놨다.

이 세번의 정부 대책자료에 모든 해답이 들어있다. 진단도 훌륭하고 처방도 제대로다. 그런데 이대로 실행을 하지 않는다.

▲"표준품셈 폐지하고 적산제도 도입해야...이권카르텔이 문제의 근원"

대표적인 사례 중 하나가 적산(積算)제도의 도입과 적산사 양성이다. 건설 선진국 대부분은 적산제도를 두고 수준 높은 적산전문가(적산사)를 배출하고 있다. 만일 적산사가 있다면, 굳이 분양원가를 공개할 이유도 없다. 

우리나라는 적산제도 대신 표준품셈을 운용하기 때문에 정확한 사전원가 분석이 이뤄지기 어렵다. 게다가 건축원가를 규제하는 셈이어서 좋은 건축기술과 건축자재 발전을 제한하는 측면도 있다. 

이처럼 진단과 처방이 이뤄져도 건설현장의 변화와 혁신을 찾아보기 힘든 이유는 한마디로 '이권카르텔' 때문이다.

우리나라의 건설정책은 국책연구소와 건설업자들이 후원하는 민간연구소, 관료들과 공기업 등에서 주로 만들어 낸다. 

또한 기획재정부, 국토교통부의 간부직 공무원들은 퇴직 후 건설업자협회, 감리업자협회, 하청업자협회, 이런저런 건설협회 회장이나 상근부회장으로 재취업한다. 지금도 그렇다.

이들이 이권카르텔의 구성원이 되고 부패와 부실이 생길 수 밖에 없는 정책과 제도로 다 되돌려 놓는다.

예를 들어 문재인정부는 국토교통분야 관행혁신위원회를 만들었지만 이들이 내놓은 혁신안과 이전 정부에서 발표했던 스물 몇번의 부동산 대책에 아무것도 반영되지 않았다. 

매번 혁신안은 자료집으로만 남고 현장에서는 활용되지 않았다. 

이같은 이유로 지난 2021년 광주 학동 철거건물 붕괴사고와 화정동 아이파크아파트 붕괴사고로 수많은 사상자가 나왔고, 올해는 검단신도시 아파트 붕괴 사고가 연이어 발생했다.

이후 LH(한국토지주택공사, 사장 이한준) 무량판 철근 누락아파트가 당초 15개인 줄 알았더니, 나중에 20개가 더 있었던 사실이 드러났고, 그 뿐인 줄 았았더니 벽체 철근 70%도 누락된 것으로 알려졌다.

이 과정에서 관리 부실, 감리 부실은 물론, 보고 누락과 실태 축소를 포함해 철근 누락을 지적했던 감리다운 감리책임자를 퇴출시켰다. 그야말로 믿기 힘든 수준의 부조리와 비리가 이미 임계점을 넘어선 상태다. LH는 지금보다 나아질 가능성이 없다고 본다.

▲"文정부 부동산 정책은 통계조작에 따른 엉터리 진단과 처방이 낳은 실패작"

문재인정부는 스스로 조작한 부동산 통계를 기반으로 만든 27번의 엉터리 진단과 처방이 만든 실패작이다.

그 결과 부동산이 폭등했고, 그 당시는 물론, 지금까지도 수많은 국민이 큰 고통을 받고 있다. 

최근, 김수현 전 청와대 정책실장이 책(부동산과 정치)을 내고 여러가지 변명을 늘어놨다.

물론, 집값 자체는 경기 변동 등에 의해 오르락내리락 할 수 있다.

하지만 집값이나 부동산 통계 조작은 국기문란이다. 어떤 이유로도 있을 수 없는 일이다.

후임인 김상조 전 청와대 정책실장은 심지어 (나를 보고) '경실련 본부장이 날뛰면 세게 대응하라'고 국토부에 주문했다고 들었다.

경실련은 노무현대통령 시절부터 인턴들과 자원봉사 학생 20~30여명을 투입해 서울 약 8만 가구의 아파트 가격 데이터베이스를 만들어놨다. 이걸 2019년부터 다시 가동했다. 정부의 집값 통계가 KB국민은행 자료와도 일치하지 않았고 체감했던 집값과도 너무 괴리가 컸기 때문이다. 

만일 이전 정부가 경실련의 지적과 조언을 겸허히 수용했다면 부동산정책이 그처럼 철저하게 실패하지 않았을 것으로 생각한다. 

하물며 시민단체가 아무런 사심 없이 정책의 문제점을 지적했던 것을 두고 날뛰는 것으로 밖에 여기지 않았다면 참 유감이다.

그런데 정말 답답하게도 국토교통부는 통계조작을 일삼았던 한국부동산원을 여전히 존속시키고 있다. 그리고 부동산원은 지금도 부질 없는 집값 통계를 계속 발표하고 있다.

도대체 어느 국민이 매주 집값이 얼마나 올랐는지 궁금해한다는 말인가. 일부 언론들이 집값 오른다는 기사를 매주 쓰도록 종용하는 것은 아닌지 의심이 갈 정도다.

▲"SH, 지난 20개월간 이권카르텔 깨부수기 정책 수행...국토부에 제도화 기대했는데"

SH는 지난 20개월간 대통령이 말한 ‘이권 카르텔 깨부수기’ 정책을 수행해왔다.

시민이 알기 쉽게 분양원가를 공개하고 설계도면 공개, 실제 자산내역 공개 등 시민의 알권리를 위한 정책과 토지임대부 건물분양방식의 백년 이상 사용할 수 있는 명품주택을 후분양제를 도입해 짓고 있다.

불법하도급을 뿌리뽑기 위해 직접시공제를 확대하고 있고, 드론 촬영을 통해 건축물 안전도 강화하고 있다.

SH의 이같은 노력들을 국토부가 제도화해주길 기대했다. 하지만, 원희룡 국토부장관의 답변과는 달리 실무선에서는 진척이 되지 않고 있는 것 같다. 

원희룡 장관과 LH는 뒤늦게 변화와 혁신을 외치고 있는데, 공급대책보다 부실추방과 부패 추방대책이 우선이다.

안전하지 않은 집은 100만채, 1000만채를 지어도 사람이 편안히 입주해 살 수가 없다.

▲“SH, ‘건설(기술)강국으로 가는 길’ 로드맵 제시할 것”

SH는 1998년 김대중정부가 제시했던 '공공사업 효율화 추진방안'의 후속대책을 준비하고 있다.

'SH형 건축강국 기술강국으로 가는 길'을 제시하려고 준비하고 있다.

기재부, 국토부, LH 등을 보면 중하위직 젊은 공무원들과 직원들은 뛰어난 능력을 지니고 있는데, 정책을 입안하고 실행하는 책임자들과 공기업 임원들의 몸에 밴 부정과 부패, 부조리 관행이 문제다.

이같은 관행을 깨기 위해 SH는 설계와 감리 부문에 건설 선진국의 전문 인력을 도입하는 방안도 검토중이다. 

윤석열 대통령이 이권카르텔을 깨부수라고 얘기한 지가 2년이 넘었다. 취임 이후로만 따져도 1년 반이 지났다. 윤 대통령은 2년전 만났을 때 '이 카르텔만 없애면 우리나라가 모든 분야에서 세계적인 강대국이 될 수 있다'고 말했다.

그런데, 일부의 관료들과 정치인, 언론과 지식인, 사업주들이 이 카르텔을 보호하고, 심지어 카르텔 깨부수는 것을 방해하고 있다.

더 나아가 대통령실 참모 중 그 누구도 이권카르텔을 깨부수겠다는 사람이 안보인다. 

대통령과 일부 장관들은 혁신을 얘기하지만, 고위 공무원들은 움직이지 않는다. 이번 정부에서도 아직은 변화와 혁신의 모습이 보이지 않는다.

국무회의장에서만 변화와 혁신이 강조되고, 회의장 밖에서는 아무런 변화도 없는 것은 아닌지 우려스럽다.

SH 임직원들이 최근 많은 변화와 혁신을 보여줬지만, 공직사회에 별다른 영향을 끼치지 못하고 있다. 이런 시간이 지속되면 결국 찻잔 속의 태풍으로 그치고 만다.

LH가 많은 문제들을 노출시켰지만, 결국 또 시간이 지나면 잊혀지고 같은 사고가 반복되는 것은 아닌지 걱정된다.

결국, 윤 대통령이 카르텔과의 전쟁을 직접 챙기지 않으면 별다른 성과가 없을 것 같다.

윤 대통령은 취임 이후 줄곧 이재명 민주당 대표와 각을 세워오고 있다. 법무부는 범죄에 대해 추궁하면 끝이지만, 국토부는 대장동, 위례, 백현동에서 어떻게 부패가 발생했는지, 그 실태와 원인을 정확히 파악해 국민들에게 알렸어야 했다. 

다른 지자체에서도 같은 일이 일어났는지, 한 개인의 문제가 아닌 시스템의 문제로 접근하고 해법을 찾았으면 좋았을 것으로 생각한다.

그랬다면 국민들이 정치보복이나 탄압과는 전혀 상관없는 시각으로 이 문제를 직시했을 수도 있었다. 

지난 1년 반 동안 국토부는 뭘 했는지 아쉬운 점이 많다. 

이번 정부 들어서도 대형 부실사고가 이어지고 있는데, 이전 정부들처럼 종합대책조차 내놓지 않고 있다. 그러니 전 정부 탓만 한다는 비판이 나오기도 하는 것 같다. 

서울에서는 이미 여러가지 부동산 대책들이 나왔고 시행되고 있고, 성과를 내고 있다. 왜 경기도와 수도권에, 그리고 전국에 확대적용하지 않는 이유를 모르겠다.

건설은 그 시대가 가진 기술의 종합 결정체다. 우리가 어떤 시대든 그 시대를 상징하는 유물로 가장 많이 주목하게 되는 것은 결국 건축물이다. 우리가 가진 기술은 우리가 생활하는 환경, 즉 건물에 반영되고 구현된다.

따라서 우리가 기술강국이 되려면 건설강국이 돼야 한다.

그래서 서울시와 SH는 천년 도시 서울에 백년 이상 사용할 수 있는 명품 주택을 위한 로드맵을 만들고 있다.

SH는 박원순 전 서울시장 10년 동안 택지 개발이 이뤄지지 않았다. 오세훈 시장 재임 기간 추진했던 위례, 내곡, 마곡, 세곡, 고덕강일지구가 전부다. 

그래서 3기신도시에 SH가 참여할 수 있는 방법을 찾고 있다. 

▲"SH, 3기신도시 참여 원해...후분양과 건물만분양 주택으로 좋은 성과 낼 자신 있어"

SH공사 분양은 사전청약이 없다. 건물 준공 90% 시점에서 후분양을 한다. 지금 짓고 있는 물량을 감안하면 앞으로 2년 동안 1만 가구 공급도 쉽지 않다.

SH가 3기신도시에서 LH 보다 더 좋은 성과를 낼 자신이 있다.

SH는 이미 20여년전부터 후분양과 분양원가 공개, 직접시공제, 설계도면 공개, 자산공개, 사업결과 공개 등을 실시한 우량 공기업이다.

SH가 건물만분양 주택을 통해 분양가를 기존의 반값에 공급하면서도 백년 이상 쓸 수 있는 명품 아파트를 짓겠다.

수도권에서 서울로 출퇴근하는 분들도 사실상 서울시민이라고 생각한다. 돈벌이를 위해서가 아니라, 서울에서 성공한 정책을 경기도와 수도권에 확대할 수 있다면 공익에 도움이 된다는 생각이다.

서울에서는 오세훈 시장이 이미 신속통합기획(신통기획)과 모아타운 등으로 지난 1~2년 사이에 엄청나게 허가를 해줬다. 이제는 여의도나 강남 등에 초고층 아파트를 지을 수도 있다.

지난 30년 동안 LH와 국토교통부는 서울 집값을 잡으려면 경기도에 신도시를 지어서 아파트 공급을 늘려야 한다고 했지만 실패했다.

2기신도시로 교통 지옥을 만들고도, 3기 신도시 교통 대책이 눈에 띄지 않는다. SH가 교통망 구축에도 참여하고 명품 아파트도 공급하겠다.

▲"이재명 대표, 기본주택 왜 안했나...지금이라도 입법 챙겨주길"

이재명 더불어민주당 대표는 경기도지사 재임 3년 동안 기본주택 법안을 제출하고, 수십억원의 돈을 써가며 정책 홍보는 열심히 했지만, 정작 기본주택은 한 채도 짓지 않았다.

경기지사 시절 만날 기회가 있어 토지임대부주택인 '기본주택'을 못 하는 이유가 뭐냐고 했더니 '정부와 민주당이 법을 만들어주지 않아서'라고 답했다.

현재 국회의 과반의석을 차지하고 있으면서도 아직도 입법을 하지 않는 이유가 도대체 뭔지 묻고 싶다.

지금부터라도 토지임대부주택공급을 위해 필요한 입법을 챙겨주길 바란다.

후임 김동연 경기도지사도 '토지임대부 주택 20만 가구 공급' 공약을 했다. 임기 4년 동안 20만 가구를 공급하려면 1년에 5만채씩 지어야 한다. 벌써 1년 넘는 시간이 지났는데 공급은 커녕 일언반구 언급조차 없다. 

공약이행을 위해 노력하는 모습이라도 보여줘야 하는 것 아닌가.

3기신도시 진행이 지지부진하다. SH와 상의해준다면 경기도 주택공급을 위한 좋은 해법을 제공할 수 있을 것으로 믿는다.

▲"건물만분양 주택 지속 공급...이달 마곡지구 260가구 사전예약"

고덕강일 3단지 1090가구에 이어 이번달 마곡지구에서 260가구를 사전예약한다. 백년 이상 쓸 수 있는 명품주택(59㎡형)을 3억1000만원선에서 공급하려고 한다.

다만, 국토부 규정에 따르면 토지임대료가 약 70만원에 이른다. 토지임대료를 택지조성원가가 아닌 감정가로 산출하도록 돼 있기 때문이다. 

이번 마곡지구 공급 물량은 고덕강일3단지(약 3.5억원, 40만원 예상)에 비해 집값은 싸지만, 토지임대료가 비싸서 개선할 수 있는 여지는 없는지 직원들과 함께 고민 중이다. 다만, 주변시세가 10억원 이상인 점을 감안하면 집값 안정에 기여하는 측면은 크다고 생각한다. 

옛 성동구치소 부지에도 용적률을 최대한 높여 명품 백년주택을 공급하려고 한다. 현재 오 시장 권한으로는 용적률 300~400% 정도 가능한데, 법을 개정하면 그 이상도 가능할 것으로 본다.

추가로 하계5단지 재건축, 면목행정타운, 고덕강일3단지 등도 지금까지 지은 아파트와는 상당히 차별화된 품질의 집을 지을 계획이다.

이렇게 명품 건축물을 지으려면 국토부의 협조가 절실하다. 

▲"공공임대주택에 재산세·종부세가 웬 말?...행안부 실무책임자들 대응 아쉬워"

몇가지 아쉬운 점들이 있다. 

최근 행정안전부(장관 이상민)가 주최한 400개 지방공기업 혁신 발표회에서 SH가 최우수상을 받았다.

SH뿐 아니라, 좋은 수상내용들은 잘 홍보해서 다른 공기업들도 최대한 수용하고 정책과 제도에 반영될 수 있도록 했으면 좋겠다. 그런데, 아쉽게도 별다른 관심이 느껴지지 않았다.

또 한가지는 공기업 평가에 관한 기준이 애매하다는 점이다.

SH에 취임한 첫해에는 분양원가 공개 등을 통해 '가' 등급을 받았다. 그런데 2년차에는 10가지 이상의 혁신을 했는데도, 오히려 '나' 등급을 받았다. 우리 임직원들이 더 열심히 했고, 더 많은 성과를 냈는데도 평가는 낮아졌다. 평가 기준이 궁금하다. 

지난해에 행안부에 공공임대주택 보유분에 대한 재산세, 종부세 등 보유세 부과의 부당함을 설명했고 2년째 개선을 요구했다.

기획재정부는 종부세를 개선해주려고 노력하고 있고, 실제로 2차례에 걸쳐 세율이 개선되면서 세부담을 200억원 정도 줄일 수 있었다. 이는 시민들의 주거안정을 위한 소중한 재원이다. 

공공임대주택의 사회적 기여를 금액으로 환산하면 약 1조3000억원에 달한다. SH 임대주택의 임대료는 시세의 20~30% 수준이다. 바꿔 말하면 임대료의 70~80%를 사회에 기여하는 셈이다. 

이는 사실상 SH의 재산권을 제한받는 것으로도 볼 수 있다. 그런데도 민간의 재산세 부과 기준과 같은 세율로 재산세를 부과하는 것은 불합리하다. 

더구나, 이전 정부는 부동산 폭등을 규제한다는 명분으로 다주택보유자 가산세를 신설하는 등 종부세를 확대적용하는 바람에 SH의 종부세 부담이 지난 정부 말기 2년 동안에만 무려 6배나 늘었다. 

종부세는 당초 부동산 투기 억제가 목적인데, SH가 부동산 투기를 위해 공공임대주택을 운영하는 것은 아니지 않은가. 

그런데도 정작 지방공기업의 재산세 부과를 책임지고 있는 주무부처 행안부는 ‘나 몰라라’하고 있다.

이상민 행안부장관에게 공개장소에서 이같은 내용을 직접 얘기도 했고, 잘 처리해주겠다는 답변도 받았다. 장관이 약속한 만큼 잘 처리해줄 것으로 믿고 있다.

솔직히 이왕 해줄 거면 빨리 해주면 좋은데, 왜 여태 반영되지 않고 있는지 답답하기도 하다. 이상민 장관의 약속에 비하면 행안부 실무책임자들의 대응은 다소 아쉬운 점도 있다.